11.0 CYFLWYNIAD

11.1 Mae'r bennod hon yn nodi'r polisïau cynllunio defnydd tir sy'n gysylltiedig â defnyddiau adwerthol, masnachol a defnyddiau eraill o drefi a chanolfannau lleol. Mae adwerthu a'r defnyddiau masnachol cysylltiedig yn sector busnes deinamig sy'n newid o hyd, gyda goblygiadau pellgyrhaeddol ar gyfer cynllunio defnydd tir ar lefel genedlaethol, ranbarthol a lleol. Mae'n faes y mae'n anodd rhagweld ei ddyfodol a chynllunio ymlaen ar ei gyfer. Mae'n cynnwys:

– sector mawr o'r economi sy'n ymwneud â buddsoddiad a chyflogaeth sylweddol;

– defnyddiwr pwysig o dir ac adeiladau sy'n ymwneud â llif traffig trwm/dwys;

– pwnc sy'n creu dadlau sylweddol, yn arbennig mewn perthynas â datblygiadau mawr y tu allan i drefi.

11.2 CEFNDIR

11.3 O gadw'r uchod mewn cof, ac er mwyn ffurfio polisïau a bwriadau positif a realistig yn fasnachol, paratowyd dwy Astudiaeth Adwerthol yn canolbwyntio'n fras ar gyn-ardaloedd gweinyddol Rhuddlan a Glyndwr, mewn cydweithrediad ag ymgynghorwyr arbenigol annibynnol, Roger Tym a'i Bartneriaid (Rhuddlan) a Chesterton ccc (Glyndwr). Mabwysiadodd y ddwy astudiaeth yma ddull tebyg o edrych ar:

11.4 Un o brif ddarganfyddiadau'r ddwy astudiaeth oedd bod yr hyn a ellir ei gyflawni gan ddefnyddio cynllunio defnydd tir statudol yn gyfyngedig gan fod y rhan fwyaf o welliannau yng nghanol trefi yn cael eu gwneud gan ddefnyddio mentrau rheoli canol trefi yn hytrach na chynllunio defnydd tir, megis marchnata, parcio, rheoli traffig a gwelliannau amgylcheddol. Un o brif dasgau'r Cynllun Datblygu Unedol yw taro cydbwysedd rhwng y math o bolisïau cynllunio defnydd tir sydd eu hangen, boed yn rhagnodol neu'n ymatebol h.y. nodi polisïau manwl neu fwriadau penodol [rhagnodol] neu bolisïau cyffredinol/hyblyg yn defnyddio meini prawf amrywiol i asesu'r bwriadau a gyflwynir [ymatebol]) ac yn gysylltiedig â'r angen am a'r rhagolygon o fentrau rheoli canol trefi yn y dyfodol.

11.5 TUEDDIADAU A MATERION

11.6 Mae rhai o'r newidiadau pwysicaf a welwyd yn ystod yr 20 mlynedd diwethaf neu fwy sy'n effeithio ar siopa a chanolfannau siopa fel a ganlyn:

– prynu bwyd mewn llwythi mawr;

– cynnydd cyffredinol mewn incwm defnyddiadwy;

– cynnydd yn symudoledd cwsmeriaid/siopwyr yn arbennig gan ddefnyddio car preifat;

– gwell cysylltiadau yn cynnwys gwelliannau i ffyrdd;

– mae siopa wedi dod yn fwy a mwy pwysig fel gweithgaredd hamdden;

– mwy o gyfleoedd siopa ymhellach i ffwrdd.

11.7 Yn gyffredinol, mae hyn wedi arwain at barodrwydd mwy a mwy o gwsmeriaid i deithio ymhellach i ymweld â lleoliadau siopa eraill sy'n cynnig dewis gwell ac ehangach h.y. canol trefi mawr (Caer) a lleoliadau mwy y tu allan i'r dref (archfarchnadoedd, parciau adwerthol, allfeydd ffatrïoedd etc.).

11.8 Mae'r tueddiadau cenedlaethol mewn adwerthu a chanol trefi yn gyfarwydd i bawb ac wedi'u dogfennu'n dda. Yn fyr, maent fel a ganlyn:

– mae buddsoddiadau'n cael eu harwain fwy a mwy gan yr adwerthwr (yn hytrach na'r datblygwr), gan amcanu at wella'r 'cynnig adwerthol' a'r dewis;

– mae hyn, ar y cyd â mwy o symudoledd, wedi arwain at siopau rhyddsefyll mwy y tu allan i'r dref sy'n cynnig dewis, prisiau cystadleuol a meysydd parcio, ac sydd wedi'u grwpio gyda'i gilydd fel canolfannau rhanbarthol (e.e. Caer) a pharciau warysau adwerthol (e.e. Parc Greyhound, Caer);

– datblygiadau adwerthol yn cynnwys atyniadau hamdden;

– ymgais i sefydlu trefn brisio fwy cystadleuol yn seiliedig ar arbedion maint yr adeilad a'r cwmni adwerthol;

– y dirywiad yn nifer y siopau annibynnol llai oddi mewn i ganol trefi, canolfannau lleol, siopau cornel a phentref;

– polareiddiad, lle mae'r canolfannau mwy yn mynd yn fwy ac yn well o safbwynt cyfleustra (bwyd), cymhariaeth (nwyddau parhaol) a siopa am nwyddau mawr, tra bo'r canolfannau llai yn dod yn fwy lleol gan ddarparu siopa lleol cyfleus neu siopa arbenigol yn unig.

11.9 Yn Sir Ddinbych, mae'r newidiadau hyn wedi peri i gwsmeriaid deithio ymhellach er mwyn cael hyd i'r cyfleusterau hyn. Mae hyn yn golygu teithio y tu allan i'r Sir i ganol dinasoedd mawr megis Caer, Lerpwl a Manceinion, a chyfleusterau tu-allan-i'r-dref mawr megis Cheshire Oaks, Parc Greyhound (Caer), Canolfan Trafford (Gorllewin Manceinion) a Brychdyn (Sir y Fflint).

11.10 Hefyd, gwelwyd dirywiad cyffredinol yn y trefi marchnad traddodiadol llai, a hynny oherwydd nifer o ffactorau lleol, megis:

– symud marchnadoedd da byw y tu allan i drefi;

– craidd adeiledig hanesyddol ac adeiladau hŷn/rhestredig cysylltiedig sy'n anodd i'w cynnal, eu gwella a'u hehangu;

– Rhwydwaith lleol o ffyrdd sy’n gymharol wael, gan achosi trafferthion hygyrchedd / tagfeydd a pharcio ceir, gan arwain at amgylchedd siopa mwy anghroesawus.

11.11 HIERARCHAETH SIOPA'R SIR

11.12 Ceir amrediad eang o gyfleusterau siopa ym mhob cwr o'r Sir. Yn y gogledd, mae'r Rhyl yn gweithredu fel canolfan is-ranbarthol ar frig hierarchaeth y Sir, gyda chysylltiad â rôl a phwysigrwydd Y Rhyl fel cyrchfan dwristaidd. Mae Prestatyn, Dinbych, Rhuthun a Llangollen yn dilyn fel trefi marchnad/canolfannau dosbarth. Ac mae Corwen, Rhuddlan a Llanelwy yn gweithredu'n debycach i ganolfannau lleol bellach. Mewn mannau eraill ceir canolfannau lleol cymdogol, strydoedd siopa a siopau cornel a phentref

11.13 Y tu allan i ganol y trefi, dim ond un parc warysau adwerthol sy'n bodoli, sef Parc Adwerthol Clwyd ar ymyl ddeheuol ardal adeiledig Y Rhyl. Mae'r parc hwn yn cynnwys 80,000 tr. sg. o ofod llawr gros ar gyfer siopau nad ydynt yn gwerthu bwyd a 40,000 tr. sg. gros ar gyfer siop fwyd fawr (Sainsbury's). Dangosir maint a safle cymharol y canol trefi mwy yn Sir Ddinbych oddi mewn i gyd-destun rhanbarthol a lleol yn Nhabl 1.

TABL 1

SAFLEOEDD ADWERTHU YN ÔL GOFOD LLAWR A NIFER Y SIOPAU

*:’000 tr. sg. o ofod agored gros
Ffynhonnell: Yn seiliedig ar Astudiaeth R. Tym (1995) ac Astudiaeth Chesterton (1996).

11.14 Yn Sir Ddinbych, mae polareiddiad y canolfannau mwy a llai wedi arwain at wahaniaeth amlwg rhwng y tueddiadau a brofwyd yn y gorffennol a'r dull sydd ei angen ar gyfer y dyfodol. A siarad yn gyffredinol, gwelwyd twf a datblygiad cymedrol yng nghanol trefi glan môr gogleddol Y Rhyl a Phrestatyn, ond yn y de bu crebachu, ad-drefnu ac addasu.

11.15 Fodd bynnag, mae'n bwysig cadw mewn cof bod canol trefi, yn arbennig y rhai yn y de mwy gwledig, yn parhau i fod yn ganolbwynt cymdeithasol i ardal eang ac mae'n hanfodol cynnal a hyrwyddo eu statws a'u safle.

11.16 RÔL CYNLLUNIO

11.17 Cefnogir y cyfarwyddyd cynllunio cenedlaethol a nodir ym Mholisi Cynllunio Cymru (2002) gan Nodyn Cyngor Technegol 4, Adwerthu a Chanol Trefi (TAN 4) sy'n nodi cyfarwyddyd ategol a gwybodaeth ychwanegol yn cynnwys y gwaith arolwg a argymhellir. Yr elfennau allweddol yw:

– hyfywedd a ffyniant - rhydd y polisi cenedlaethol bwyslais ar bwysigrwydd cynnal a hyrwyddo hyfywedd a ffyniant.

– y prawf cyfresol - os oes angen adwerthol heb ei ddiwallu wedi’i arenwi ac os nad oes safleoedd ymarferol ac addas ar gael oddi mewn i ganol y dref, yna dylid ystyried safleoedd ar gyrion y canol. Wedyn, mae'r gwaith chwilio yn symud o gyrion canol y dref i leoliadau ar gyrion y dref gyfan cyn belled â bod asesiad o effaith adwerthol yn dangos nad oes unrhyw effaith annerbyniol ar ganol y dref yn gyffredinol.

– datblygiad cynnaladwy - lle rhoddir pwyslais cynyddol ar symud oddi wrth y defnydd cynyddol o gar preifat a thuag at ddefnyddio dulliau eraill o gludiant yn cynnwys cludiant cyhoeddus. Mae'r rhain yn gweithio'n erbyn datblygiadau y tu allan i'r dref sy'n dibynnu'n helaeth ar ddefnydd o gar preifat.

11.18 Y STRATEGAETH

11.19 Prif fyrdwn polisïau a bwriadau adwerthol a masnachol y Cynllun yw:

i) lleoli'r rhan fwyaf o ddatblygiadau adwerthol a masnachol mewn canolfannau presennol, yn gymesur â'u maint a'u swyddogaeth;

ii) dilyn y cyfarwyddyd cenedlaethol gan fabwysiadu'r prawf cyfresol;

iii) hyd nes bo hynny'n eglur ac yn gadarn, mae mentrau rheoli canol trefi wedi cael eu harenwi a'u cymeradwyo ar gyfer mabwysiadu polisi ymatebol h.y. hyblyg, realistig, seiliedig ar feini prawf yn hytrach na chyfres o bolisïau gor-ragnodol (h.y. cyfuniad o ddarpariaeth bositif ac ardal o rwystr);

iv) arenwi creiddiau'r canolfannau presennol (prif ganolfannau dosbarth a lleol) a mabwysiadu polisïau hyblyg oddi mewn i, ac ar gyrion y creiddiau hynny er mwyn cynnal eu hyfywedd a'u ffyniant;

v) asesu datblygiadau yn erbyn eu hygyrchedd drwy ddewis dull o gludiant/teithio ar wahân i gar.

11.20 Mae'r strategaeth yn amcanu at gryfhau safle Y Rhyl fel canolfan is-ranbarthol a chynnal a, lle bo modd, hyrwyddo hyfywedd a ffyniant y canolfannau eraill a'u galluogi i addasu eu rôl a'u safle fel canolfannau dosbarth, lleol neu arbenigol. Cefnogir siopau pentref a siopau lleol eraill sy'n gwasanaethu ardaloedd newydd neu bresennol o dai ac fe gefnogir cymunedau gwledig.

11.21 Rhydd Tabl 2 grynodeb byr o'r brydwn polisi eang ledled y Sir, wedi'i rannu yn bedair ardal ddaearyddol gymdeithasol-economaidd fras h.y.:

– Ardal 1 y rhimyn arfordirol (Y Rhyl a Phrestatyn);

– Ardal 2 Dyffryn Clwyd (Dinbych, Rhuthun, Llanelwy, Rhuddlan;

– Ardal 3 dyffryn yr Afon Dyfrdwy (Corwen a Llangollen;

– Ardal 4 Gwledig - yn y gorllewin a'r dwyrain yn arbennig.

TABL 2

11.22 Mae Tabl 3 yn cynnwys crynodeb o gategoreiddiad y canolfannau a'r dynodiadau polisi sy'n berthnasol.

TABL 3

11.23 Dylid tynnu sylw at y ffaith bod amrediad o gyfleusterau adwerthol a masnachol nad ydynt yn ffitio'n daclus i'r hierarchaeth siopa draddodiadol ac felly mae'n anodd ffurfio polisïau ar gyfer rheoli'r ffurfiau o adwerthu sy'n newid o hyd. Mae'r rhain yn cynnwys Siopau Un Stop, gorsafoedd petrol, siopau fferm, canolfannau garddio, marchnadoedd amaethyddol, siopau bwyd anifeiliaid a siopau anifeiliaid anwes mawr. allfeydd ffatri adwerthol ac amrediad cyfyngedig o siopau bwyd rhad. Gall y rhain amrywio o ran maint, math a lleoliad ledled y Sir.

11.24 GWERTHUSIAD AMGYLCHEDDOL

11.25 Drwy geisio gwarchod a hyrwyddo trefi a chanolfannau dosbarth, mae'r polisïau yn gyffredinol yn cael effaith amgylcheddol bositif drwy leihau'r angen am deithio mewn car ac annog opsiynau eraill, ailddefnyddio tir ac adeiladau safleoedd brown a gwella'r amodau amgylcheddol lleol. Bydd raid asesu bwriadau ar gyfer ffurfiau mwy troedrydd o adwerthu yn ofalus.

11.26 POLISÏAU A BWRIADAU

Polisi RET 1 - Canol Trefi a Chanolfannau Ardal

Mae'r polisi uchod yn nodi'r dull cyffredinol o geisio llywio'r rhan fwyaf o'r datblygiadau adwerthol a masnachol i'r canolfannau presennol (fel a ddangosir yn Nhabl 3) oni bai fod achos sylweddol dros eu lleoli yn rhywle arall. Dylai canolfannau presennol barhau yn brif ffocws ar gyfer datblygiadau adwerthol a masnachol newydd a bydd y Cyngor yn rhoi ystyriaeth i'w lles economaidd parhaus wrth ystyried effaith y bwriadau adwerthol a masnachol oddi mewn i'r canolfannau eu hunain ac mewn lleoliadau eraill.

Yn y cyswllt hwn, lle bo caniatâd cynllunio i'w ddyfarnu naill ai ar gyfer bwyd/arall, adeiladau newydd neu drawsnewidiadau a) efallai y bydd angen asesiad economaidd a/neu asesiad o effaith traffig, yn unol â chyfarwyddyd y llywodraeth; b) neu efallai y gosodir amodau, ymhlith pethau eraill, i gyfyngu ar yr amrediad/math o nwyddau a werthir, yr oriau agor, etc.; ac c) lle bo hynny'n briodol, efallai y gorfodir goblygiadau cynllunio er mwyn sicrhau datblygiad boddhaol. Efallai y byddai'r rhain yn cynnwys unrhyw waith oddi ar y safle sydd ei angen, mesurau lliniaru er mwyn sicrhau bod y datblygiad yn gweddu â'i amgylchedd a manteision cymunedol a ystyrir yn rhesymol a chyfiawn ynghylch maint, math ac effaith y datblygiad.

Mae Sir Ddinbych yn meddu ar amrywiaeth eang o ganolfannau siopau - mae'r rhain yn cynnwys canolfan ranbarthol Y Rhyl i'r gogledd, canolfannau mwy megis Prestatyn a'r trefi marchnad traddodiadol yn Nyffryn Clwyd a dyffryn yr Afon Dyfrdwy. Dylai'r rhain barhau'n ganolbwynt economaidd a chymdeithasol eu dalgylchoedd. Mae'n hanfodol cynnal a, lle bo modd, gwella'r 'cynnig adwerthol' yng nghanolfannau'r Sir. Er mwyn cyflawni hyn, mae'n bwysig bod datblygiadau newydd yn cael eu lleoli yn y canolfannau presennol yn unol â'r cyfarwyddyd cenedlaethol a nodir ym Mholisi Cynllunio Cymru (2002)

Mae canol trefi'n hanfodol gan eu bod yn parhau i gynnwys trawsdoriad eang o gyfleusterau. Mae'r rhain fel a nodir yng Ngorchymyn Dosbarthiadau Defnydd Cynllunio Gwlad a Thref 1987 h.y.:

– Dosbarth A1 adwerthu;

– Dosbarth A2 swyddfeydd, banciau, etc., sydd yng nghanol trefi fel rheol;

– Dosbarth A3 bwyd a diod;

– Dosbarth D1 sefydliadau di-breswyl (Clinigau, Meddygfeydd, Defnyddiau Cymunedol;

– Dosbarth D2 ymgynnull ac adloniant (Theatrau, Sinemâu).

Gellir gwella pa mor atyniadol a chystadleuol yw canolfannau presennol mewn nifer o ffyrdd, megis gwella'r amrywiaeth, y dewis ac ansawdd y siopau a'r gwasanaethau; a hefyd gwella atyniad, diogelwch, cyfleustra a dymunoldeb canol y trefi yn gyffredinol.

Dylid cymryd gofal i sicrhau bod unrhyw ddatblygiad o fantais i ganol trefi yn gyffredinol, gan adlewyrchu eu rôl, eu cymeriad a'u lles economaidd. Mae rhai canolfannau'n fwy sensitif a bregus ac yn llai cadarn nag eraill ac felly'n llai abl i wrthsefyll newidiadau neu effeithiau, megis siopau mwy, rheolaeth draffig neu arferion parcio. Mae canolfannau eraill sylweddol fwy angen dulliau sylfaenol wahanol o ddatblygu, ac maent yn fwy abl i ymdopi â newidiadau o'r fath

Polisi RET 2 - Datblygiadau Adwerthol

Gwnaed darpariaeth briodol ar gyfer ffurfiau amrywiol o ddatblygiadau adwerthol newydd ledled y Sir, yng nghanol trefi neu ar eu cyrion yn bennaf. Mae'r rhain yn cynnwys safleoedd presennol a all fod yn ddarostyngedig i ailddatblygu, safleoedd ymrwymedig cyfredol (gyda chaniatâd cynllunio/wrthi'n cael eu hadeiladu), neu neilltuadau newydd. Lle bo bwriadau'n dod ger bron heb ganiatâd cynllunio, byddant yn cael eu penderfynu yn yr un modd dan y gyfres o bolisïau yn y Bennod hon, yn enwedig os credir bod asesiad effaith economaidd yn briodol.

Yr amcanion yw:

i) gwella'r cynnig adwerthol lle bo hynny'n dderbyniol, gydag amrywiaeth o ffurfiau newydd o adwerthu;

ii) gwella hyfywedd a ffyniant canolfannau;

iii) lleihau colledion a pholareiddiad;

iv) darparu lleoliadau/safleoedd realistig, ymarferol ac addas;

v) cynorthwyo i wrthod bwriadau annerbyniol/amhriodol.

Mae ffurfiau newydd o ddatblygiadau adwerthol yn cynnwys siopau bwyd/eraill, allfeydd ffatri gyda dalgylch rhanbarthol, nid lleol, mawr, yn arbennig wrth ddarparu neu'n gysylltiedig ag atyniad twristaidd/hamdden a siopau gostyngiad amrediad cyfyngedig.

Polisi RET 3 - Archfarchnadoedd Bwyd

Er gwaetha'r amcan o wella'r ddarpariaeth adwerthol yn Sir Ddinbych, mae angen cynnal economi adwerthol leol iach ac ymarferol. Mae angen cymryd gofal wrth gyflwyno allfeydd adwerthu mwy yng nghanol trefi ac o'u hamgylch, yn seiliedig ar pa un ai fyddant yn gwella neu'n niweidio hyfywedd a ffyniant yr ardaloedd hyn. Yn unol â'r cyfarwyddyd a gynhwysir yn TAN 4, bydd raid i fwriadau adwerthu gyda gofod llawr adwerthu gros sy’n fwy na 2,500 m. sg. (a bwriadau o lai na 2,500 m. sg. a all gael effaith ar drefi a chanolfannau dosbarth llai) gael eu cefnogi gan asesiad effaith yn darparu tystiolaeth of:

– y prawf cyfresol ac argaeledd safleoedd eraill

– yr effaith economaidd debygol a'r effeithiau eraill ar leoliadau adwerthol lleol

– hygyrchedd drwy ddewis o ddulliau o gludiant

– newidiadau tebygol mewn patrymau teithio yn y dalgylch

– unrhyw effeithiau amgylcheddol sylweddol

Mae'r astudiaeth adwerthol ar gyfer Sir Ddinbych yn nodi sgôp posibl ar gyfer siopau cyfleus neu archfarchnadoedd bychain yng Nghorwen a Llangollen. Rhoddir ystyriaeth ffafriol i archfarchnadoedd llai e.e. 10,000 - 16,000 tr. sg. gros o ofod llawr sy'n diwallu anghenion pobl leol tra'n diogelu neu'n hyrwyddo hyfywedd neu ffyniant trefi neu ganolfannau dosbarth. Yr unig beth a all gyfiawnhau gofod llawr ychwanegol ar gyfer siopa yw cynnydd rhagdybiol ym mhoblogaeth y Sir a'i grym gwario yn ystod y 10 mlynedd nesaf. Os bydd y Sir yn datblygu ar raddfa arafach na'r hyn a ragdybiwyd, neu os bydd graddfa'r cynnydd mewn incwm defnyddiadwy yn gostwng, efallai y bydd yn ofynnol adolygu'r ddarpariaeth a'r gofynion adwerthol yn y Sir.

Dangosodd astudiaethau adwerthol Roger Tym a Chesterton nad oedd unrhyw angen brys yn ystod pum mlynedd cyntaf y Cynllun am unrhyw fwriadau arwyddocaol ar gyfer siopau bwyd. Felly, dim ond yn ystod rhan ganol cyfnod y Cynllun fyddai'r galw yn dod i'r amlwg. Bydd hyn yn rhoi cyfle i ddatblygwyr a gweithredwyr a'r awdurdod cynllunio lleol arenwi safleoedd addas yng nghanol trefi a chanolfannau dosbarth neu ar eu cyrion. O gadw hyn mewn cof ac adroddiad diweddar DETR "Effaith Siopau Bwyd ar Drefi Marchnad a Chanolfannau Dosbarth" (Medi 1998), nid yw'n debygol bod sgôp ar gyfer unrhyw siop fwyd fawr arall ar gyrion trefi na chyfiawnhad dros hynny. Yn unol â’r cyfarwyddyd cynllunio cenedlaethol, a chan fod yr angen a arenwyd yn yr astudiaethau adwerthol am ofod llawr adwerthol ychwanegol ar gyfer bwyd wedi’i ddiwallu drwy waith cwblhau a chaniatâd diweddar, nid oes unrhyw safleoedd wedi’u harenwi ar gyfer datblygu siopau bwyd.

Polisi RET 4 - Siopau Adwerthol a Warysau Heb Gysylltiad â Bwyd

Cynhelir yr un profion gyda bwriadau ar gyfer datblygiadau adwerthu heb ymwneud â bwyd sy’n fwy na 2,500 metr sgwâr â’r bwriadau adwerthol yn ymwneud â bwyd. Amlinellir y rhain yn yr eglurhad i bolisi RET 3.

Arenwodd Astudiaeth Adwerthol Roger Tym (y cyfeiriwyd ati yn flaenorol) anghenion posibl y dyfodol dros gyfnod o 10 mlynedd o'r Cynllun am oddeutu 80,000 troedfedd sgwâr o warysau adwerthol heb gysylltiad â bwyd yn Y Rhyl a Phrestatyn yn bennaf. Y prif grwpiau o gynhyrchion a werthir mewn warysau adwerthu yw dodrefn, cyfarpar trydan a DIY a chyfarpar ar gyfer ceir. Mae'r posibilrwydd o gwrdd â'r galw hwn ym Mharc Adwerthol Clwyd wedi cael ei ystyried ymhellach a'i wrthod. Mae'r galw posibl i gael ei fodloni ar gyrion canol trefi Y Rhyl a Phrestatyn, lle mae safleoedd mwy ymarferol ac addas yn cael eu hystyried yn fanylach.

Arenwodd Astudiaeth Adwerthol (Chesterton) De Sir Ddinbych ychydig/dim sgôp ar gyfer datblygiadau ychwanegol arwyddocaol heb gysylltiad â bwyd ar wahân i nwyddau arbenigol, neu nwyddau cysylltiedig â thwristiaeth neu grefftau. Roedd hyn yn seiliedig ar y colledion a'r polareiddiad presennol mewn perthynas â gwariant heb gysylltiad â bwyd ac argaeledd gofod sbâr/gofod llawr adwerthol gwag yng nghanolfannau De Sir Ddinbych.

Mae'r datblygiadau adwerthol heb gysylltiad â bwyd yn cynnwys allfeydd ffatri modern sydd, fel rheol, ond nid bod amser, yn allfeydd a adeiledir i bwrpas sy'n gwerthu nwyddau diwedd-llinell a weithgynhyrchir yn rhywle arall

Polisi RET 5 - Prif Dalwynebau Siopa yng Nghanol Trefi : Nid Defnyddiau A1

Prif swyddogaeth canol y dref yw darparu canolbwynt o weithgarwch ar gyfer pobl sy'n chwilio am wasanaethau adwerthol. Mae canol trefi hefyd wedi denu gwasanaethau megis banciau, gwerthwyr tai, yswiriant, caffis a ffurfiau amrywiol o adloniant. Mae'r gwasanaethau hyn yn cyd-fynd â, ac yn ychwanegu at y swyddogaeth adwerthu. Fodd bynnag, os ceir gorgrynhoad oddi mewn i'r prif ardaloedd siopa yng nghanol y dref, gall hyn amharu ar gymeriad cyffredinol y strydoedd hynny a hefyd niweidio hyfywedd a ffyniant y ganolfan yn gyffredinol. Mae'n rhaid i ddefnyddwyr adwerthol lywodraethu yn y strydoedd pwysicaf mewn canolfannau mwy neu allweddol fel a arenwir uchod, er mwyn diogelu rôl siopa hanfodol y ganolfan berthnasol. Gellir cael cyfarwyddyd pellach ynghylch dyluniad wyneb siop yn y Gyfres o Gyfarwyddiadau Cynllunio Ategol.

Polisi RET 6 - Canol Trefi a Chanolfannau Ardal : Nid Defnyddiau A1

Mae'r polisi uchod yn amcanu at ddarparu'r amrediad ehangaf posibl o siopau a gwasanaethau yng nghanol trefi. Gall cyfyngu ar ddefnyddiau anadwerthol drwy gyfrwng y polisi o brif strydoedd siopa mewn rhai canol trefi fod o gymorth i gefnogi canol trefi gyda'u prif rôl fel canolfan siopa. Mewn mannau eraill yn Sir Ddinbych, ceir sawl canol tref lle mae'n rhesymol i ddefnyddiau anadwerthol buddiol eraill ddefnyddio eiddo gwag nad ydynt yn debygol o weithredu fel siopau eto.

Mae darganfyddiadau'r ddwy Astudiaeth Adwerthol yn awgrymu bod y canolfannau llai yn profi dirywiad a'u bod mewn cyflwr gwael. Mae'n bwysig cymryd agwedd hyblyg felly er mwyn cynorthwyo i adfywio cyflwr canolfannau o'r fath. Yn unol â hynny, mae ffiniau canol y trefi wedi cael eu llunio'n dynn, er mwyn canolbwyntio gweithgarwch masnachol a bod yn realistig

Polisi RET 7 - Ardaloedd Cyrion yn Ymyl Canol Trefi a Chanolfannau Ardal

Mae ffiniau trefi a chanolfannau dosbarth wedi cael eu llunio'n dynn, o'u cymharu â'r rhai yng Nghynlluniau Rhanbarthol Rhuddlan a Glyndwr. Bydd hyn yn galluogi cynnal craidd masnachol realistig dros gyfnod y Cynllun, yn hytrach na chanol tref wasgarog a darniog. Bydd pob bwriad adwerthol neu fasnachol newydd yn cael ei gyfeirio i'r eiddo neu'r safleoedd gwag yng nghanol y trefi. Os nad yw hyn yn bosibl, rhoddir ystyriaeth i fwriadau adwerthol a masnachol ar gyrion canol y trefi, yn ddarostyngedig i nifer o ystyriaethau amgylcheddol ac ystyriaethau parthed dymunoldeb a phriffyrdd. Fodd bynnag, mae nifer o'r ardaloedd cyrion hyn wedi cael eu troi'n ôl yn raddol at ddefnydd preswyl ac fe ganiateir hyn cyn belled â bod y cynllun trawsnewid yn un safonol. Yn unol â hynny, efallai na fydd bwriadau A3/bwyd poeth i'w fwyta allan yn addas bob amser ac fe gynhwysir cyfarwyddyd pellach ym Mholisi RET 16.

Nid yw'n debygol y bydd gweithrediadau Llogi Preifat (tacsis) yn dderbyniol yng nghanol trefi a chanolfannau dosbarth, nac mewn ardaloedd preswyl oherwydd y sŵn a'r aflonyddwch. Ymhlith y lleoliadau addas ar gyfer y math yma o wasanaeth mae ardaloedd cyflogaeth, ardaloedd masnachol cymysg neu gyrion trefi a chanolfannau dosbarthl, yn ogystal â lloriau uchaf eiddo masnachol (os cânt eu defnyddio fel swyddfa yn unig ac nid defnyddiau gweithredol) yn ddarostyngedig i ystyriaethau parthed yr amgylchedd, dymunoldeb a pharcio. Gellir cael cyfarwyddyd pellach yn y Cyfarwyddyd Cynllunio Ategol ar 'Logi Cerbydau Preifat (Tacsis) '.

Polisi RET 8 - Ailddatblygu Canol Tref : Y Rhyl

Mae'r Cyngor yn dymuno cynnal a hyrwyddo hyfywedd a ffyniant y cynnig adwerthol a gwella safle cymharol Y Rhyl yn gyffredinol, ac yn arbennig fel canolfan is-ranbarthol. Felly, nodir llain o dir ac eiddo ar gyfer ei ailddatblygu'n gynhwysfawr fel siop dewis eang neu adrannol a/neu ganolfan siopa dan do. Nododd Astudiaeth Roger Tym y bydd angen/galw am oddeutu 10,000 m.sg. (100,000 tr. sg.) o ofod llawr canol tref heb gysylltiad â bwyd (h.y. nwyddau parhaol; dillad, esgidiau etc.) am ddeng mlynedd yn y dyfodol yng nghanol tref y Rhyl. Ni chaniateir unrhyw fwriad fydd yn peryglu gweithredu'r bwriad hwn. Mae'r Cyngor, fel dewis terfynol, yn barod i ddefnyddio ei Archeb Brynu Orfodol i gynorthwyo gyda chydosod y safle hwn mewn cydweithrediad ag Adran Dir ADC.

Dylid ystyried y polisi hwn mewn cydweithrediad â'r Nodyn Cyfarwyddyd Cynllunio Ategol 'Ailddatblygu Canol Tref: Y Rhyl' sy'n cynnwys briff cynllunio safle. Mae hyn yn egluro'r angen am ailddatblygu ac mae'n amlinellu cyfarwyddyd ar gyfer defnyddiau a ystyrir yn dderbyniol ynghyd â dyluniad deunyddiau ac agweddau eraill ar yr ailddatblygu sy'n bwysig ym marn y Cyngor. Mae'r ddogfen hon hefyd yn cyfiawnhau'r polisi hwn ymhellach. Yn dilyn penderfyniad y Cyngor ac ymgynghoriad cyhoeddus, mae gan y briff statws cyfarwyddyd cynllunio ategol. Felly, gellir ei ddefnyddio fel ystyriaeth hanfodol wrth benderfynu ar unrhyw gais cynllunio.

Polisi RET 9 - Safle'r Ganolfan Ddinesig, Rhuthun

Mae'r Cyngor yn ymrwymedig i adfywio Canol Tref Rhuthun. Mae'r polisi uchod yn amcanu at fanteisio ar y cyfle lle mae safle yn barod ar gyfer ei ailddatblygu gan fod llawer ohono yn wag, yn cael ei danddefnyddio, mewn cyflwr gwael, yn cael ei ddefnyddio dros dro neu'n ymddangos yn flêr. Pennir bod bwriadau sy'n ymwneud â chymysgedd gytbwys o gyfleusterau swyddfa, adwerthol, masnachol, preswyl a chymunedol yn briodol ar gyfer y safle hwn. Mae hyn yn unol â'r cyfarwyddyd cenedlaethol a Strategaeth y Cynllun Datblygu Unedol mewn perthynas â'r defnydd o safleoedd brown gerllaw'r prif ardaloedd masnachol, a buddiannau Canol Tref Rhuthun.

Polisi RET 10 - Canolfannau Siopa Lleol ac Ardal

Yn bennaf, mae canolfannau siopa lleol ac ardal yn darparu gwasanaethau siopa cyfleus i boblogaeth fechan leol. Maent yn arbennig o bwysig ar gyfer y rhai sydd heb ddefnydd llawn-amser o gar. Dylai anghenion siopa lleol fod o fewn 500 metr o bellter cerdded fel rheol. Mae'r 'canolfannau siopa lleol' yn y polisi hwn yn cynnwys canolfannau newydd a adeiladwyd i bwrpas, yn amrywio o glystyrau bychain o siopau unigol a gwasanaethau eraill a gysylltir â man cyfarfod i ganolfannau mwy yn aml, yn cynnwys 10 i 12 uned, yn ogystal â chanolfannau hŷn.

Er mwyn gwarchod swyddogaeth siopa'r ganolfan leol, mae'n bwysig bod mwyafrif yr unedau oddi mewn i'r ganolfan unigol yn cael eu cadw at ddefnydd adwerthol. Fodd bynnag, mae'n bwysig osgoi gadael unedau'n wag yn yr hirdymor oherwydd gallai hyn amharu ar hyfywedd ac atyniad y ganolfan ac arwain at ddirywiad yn yr adeiladau. Efallai y caniateir newid y defnydd o ddefnydd adwerthol mewn canolfannau lleol mwy (a ddiffinnir fel y rhai sy'n cynnwys 4 uned neu fwy) os byddai'r defnydd arfaethedig yn darparu gwasanaeth lleol/cymunedol yn bennaf. Ymhlith yr enghreifftiau posibl mae defnyddiau D1, h.y. meithrinfa ddydd, deintyddion neu filfeddygon, siopau un stop etc.

Polisi RET 11 – Ystafelloedd Arddangos Ceir a Defnyddiau Cysylltiedig â Cherbydau

Mae pobl sy'n delio mewn ceir yn masnachu o eiddo mwy gydag ardaloedd sylweddol o fannau parcio cerbydau a chyflenwadau gan lorïau cludo mawr iawn. Nid yw'r rhain yn ddefnyddiau derbyniol mewn canol trefi hŷn ac ardaloedd o dai. Mae gwasanaethu ceir yn golygu y bydd nifer fawr o gerbydau yn ymweld â'r safle ac fe esgorir ar broblemau gyda thraffig, parcio, sŵn ac arogl. Mae'n well lleoli defnyddiau o'r fath oddi wrth siopau a thai.

Polisi RET 12 - Siopau a Swyddfeydd Post Lleol

Mae siopau, swyddfeydd post a thafarndai lleol yn cyflawni swyddogaeth bwysig mewn cymunedau gwledig a maestrefi preswyl mawr a dylid eu cadw os oes modd. Yn ystod y blynyddoedd diwethaf, maent wedi gostwng yn eu nifer o ganlyniad i lai o fasnach a chostau gweithredu. Yn aml, mae mesurau i wella neu gefnogi cyfleusterau siopa lleol y tu allan i sgôp y Cynllun. Ni all cynllunio tir yn unig atal siopau rhag cau na chreu marchnad hirdymor artiffisial - er enghraifft, drwy neilltuo tir sylweddol ar gyfer tai. Os gellir profi nad yw busnes yn fasnachol ymarferol bellach, a bod pob dull o gadw'r siopa ar agor wedi cael ei archwilio efallai y caniateir newid defnydd. Yn unol â'r Strategaeth Ddatblygu Gyffredinol, bydd y Cynllun yn ceisio sicrhau, drwy gyfrwng cytundebau neu oblygiadau cynllunio, cyfleusterau siopa lleol gyda datblygiadau tai newydd mawr. Bydd y gwaith o geisio sicrhau digon o siopau lleol mewn ardaloedd gwledig yn parhau.

Polisi RET 13 - Siopau Ffatri Bychain Cysylltiedig â Thwristiaeth

Mae'r Cyngor yn cefnogi cyfleusterau twristaidd, crefft a hamdden ond mae'n ceisio osgoi codi adeiladau newydd yng nghefn gwlad neu yn ymyl atyniadau i ymwelwyr. Dim ond mewn lleoliadau lle ceir adeiladau presennol addas y caniateir siopau newydd, ac os nad oes angen hysbysebion sy'n amharu ar naws wledig yr ardal. Efallai y bydd bwriadau ar gyfer allfeydd adwerthol bychain yn dderbyniol os ydynt yn rhan o, ac yn ategol i weithred weithgynhyrchu neu gydosod, naill ai mewn ardaloedd trefol, tref/canolfan leol, neu ardaloedd gwledig. Nid yw'n fwriad i'r Polisi hwn fod yn berthnasol i ffurfiau mawr o allfeydd ffatri a adeiledir i bwrpas sy'n gwerthu nwyddau diwedd llinell a weithgynhyrchir yn rhywle arall.

Polisi RET 14 - Canolfannau Garddio

Ceir hyd i ganolfannau garddio traddodiadol ar safleoedd yn y cyrion trefol fel rheol neu ar eu pennau eu hunain mewn cefn gwlad agored. Yn ddiweddar, mae warysau adwerthol DIY yn cynnwys canolfannau garddio yn aml. Fodd bynnag, mae'r polisi hwn yn berthnasol i ganolfannau garddio traddodiadol, nid rhai sydd ynghlwm wrth siop adwerthol heb gysylltiad â bwyd.

Mae maint a nifer yr adeiladau sydd eu hangen, ynghyd â'r mynedfeydd a'r gofynion parcio, yn golygu y gall canolfannau garddio fod yn nodwedd ymwthiol yng nghefn gwlad.

Bydd bwriadau ar gyfer datblygiadau newydd oddi mewn i ganolfannau garddio sy'n bodoli eisoes, yn cynnwys y rhai mewn cefn gwlad agored, yn dderbyniol hefyd ar yr amod eu bod yn uniongyrchol gysylltiedig â'r gwaith o redeg safle'r ganolfan arddio. Fe asesir bwriadau o'r fath hefyd yn erbyn y polisïau cyffredinol a restrir uchod, gan roi sylw arbennig i faint o draffig a greir, y ddarpariaeth barcio, yr ymyrraeth weledol a'r effaith ar breswylwyr lleol.

Polisi RET 15 - Lloriau Uchaf Eiddo Masnachol

Mae llawer o loriau uchaf siopau a defnyddiau masnachol mewn canolfannau presennol wedi newid o fod naill ai at ddefnydd preswyl neu storio i fod yn wag yn bennaf, neu'n cael eu tanddefnyddio'n sylweddol. Fel rhan o Strategaeth Ddatblygu Gyffredinol y Cynllun, ac er mwyn ailgylchu ac ailddefnyddio tir ac adeiladau gwag neu a danddefnyddir, er lles datblygiad cynnaladwy, cefnogir defnydd buddiol o loriau uchaf. Mabwysiedir agwedd hyblyg tuag at ddefnyddiau masnachol neu breswyl cyn belled na cheir unrhyw effaith annerbyniol ar ddymunoldeb lleol o safbwynt ystyriaethau gweledol a threflun a materion priffyrdd a mynediad. Un defnydd derbyniol o'r fath fyddai swyddfa dacsis ar yr amod na fyddai'n cael ei defnyddio mewn cydweithrediad â defnydd gweithredol (parcio/aros/gwasanaethu).

Polisi RET 16 - Bwyd a Diod - Bwyd Poeth i'w Fwyta Allan

Mae'n ofynnol rhoi ystyriaeth arbennig i ddatblygiadau sy'n cynnwys defnyddiau Dosbarth 3 megis allfeydd bwyd poeth i'w fwyta allan. Fel rheol, maent yn ymwneud â gweithgarwch cynyddol, yn arbennig ar oriau anghymdeithasol. O ganlyniad, bwriad y polisi uchod yw cyfyngu defnyddiau o'r fath i ganol trefi, ar gyrion canol trefi mewn canolfannau lleol ac mewn rhodfeydd siopa. Mewn ardaloedd preswyl yn bennaf, lle maent yn debygol o beri'r problemau a arenwyd, ni ddyfernir caniatâd cynllunio.

Gellir cael cyfarwyddyd pellach yn y gyfres o Gyfarwyddiadau Cynllunio Ategol. Bydd hyn o gymorth gyda chynghori ynghylch addasrwydd graddfa, math, lleoliad a gofynion bwriadau o'r fath.

Polisi RET 17 - Cabanau

Cydnabyddir bod cabanau yn ddull traddodiadol o fasnachu mewn trefi glan môr ond os na chânt eu rheoli'n briodol, gallant arwain at ffurf anfoddhaol o adwerthu. O ystyried y nifer o gabanau sydd ar hyd Rhodfa'r Gorllewin yn Y Rhyl, mae'n rhesymol cyfyngu ar yr holl ddatblygiadau pellach mewn rhai ardaloedd. Dylid rhoi ystyriaeth i gabanau mewn ardaloedd a ddefnyddir yn helaeth ar lefel y llawr ar gyfer peiriannau chwarae, caffis a siopau cysylltiedig â thwristiaeth, ond nid mewn ardaloedd preswyl yn bennaf, ble gwrthodir cyflwyno cabanau o'r fath. Dylai pob bwriad gydymffurfio â safonau maint priodol, lefelau uchel o ddylunio a defnydd gofalus o ddeunyddiau. Gellir cael cyfarwyddyd pellach yn y gyfres o Canllawiau Cynllunio Atodol.

Polisi RET 18 - Marchnadoedd

Mae marchnadoedd wedi bod yn ffurf draddodiadol a sefydledig o adwerthu, yn arbennig marchnadoedd stryd hanesyddol. Ymdrinnir â bwriadau ar gyfer safleoedd ychwanegol neu estyniadau i safleoedd presennol mewn perthynas â'r effaith ar swyddogaeth economaidd y canolfannau presennol a'r effaith amgylcheddol gyffredinol ar yr ardal, yn cynnwys aflonyddwch gan sŵn, sbwriel a thraffig. Gall arwerthiannau cist car, yn arbennig y rhai mwyaf a rheolaidd, gael effaith debyg ac fe wneir penderfyniad yn eu cylch mewn ffordd debyg.

Fodd bynnag, derbynnir bod marchnadoedd yn amrywio’n sylweddol o ran maint, amledd, trefniadaeth, cymeriad, lleoliad etc. ac felly mae’n rhaid i bob bwriad gael ei ystyried yn unol â’i rinweddau unigol. Er enghraifft, nid yw arwerthiant cist car bychan ar ddydd Sul yn debygol o greu’r un pryderon a materion a allai godi o arwerthiant cist car fasnachol fawr y tu allan i’r dref.