9.0 CYFLWYNIAD

9.1 Un rôl allweddol a berthyn i'r system gynllunio yw gwneud darpariaeth bositif ar gyfer y galw cydnabyddedig am dai yn y Sir mewn ffordd sy'n gyson â datblygiad cynnaladwy. Dywed Polisi Cynllunio Cymru (2002), 'Mae’r system gynllunio’n rheoli’r gwaith o ddatblygu a defnyddio tir er lles y cyhoedd. Dylai gysoni anghenion datblygu a chadwraeth gan ddiogelu’r economi, effeithlonrwydd a’r amgylchedd hanesyddol a thrwy hynny gyfrannu at ddatblygiad cynnaladwy. Mae'n rhaid i'r system gynllunio ddarparu ar gyfer cyflenwad digonol a pharhaus o dir sydd ar gael ac yn addas ar gyfer datblygiad i ddiwallu anghenion cymdeithas. Mae’n rhaid iddo wneud hyn mewn ffordd sy’n gyson â chynnaladwyedd cyffredinol ac â’r egwyddorion a’r nodau sy’n adlewyrchu Cynllun Gofod Cymru, gan roi ystyriaeth i’r polisïau manwl ar y pynciau amrywiol a nodir yn y ddogfen hon’

9.2 Mae polisi tai strategol y CDU (a amlinellir yn Rhan 1, Polisi STRAT 15) yn sicrhau bod anghenion pob adran o boblogaeth y Sir yn cael eu diwallu drwy wneud darpariaeth ar gyfer datblygu tai ychwanegol er mwyn caniatáu ar gyfer amrediad eang o dai o safbwynt math a lleoliad drwy:

i) Wneud y defnydd gorau o, a gwella ansawdd y stoc adeiladu bresennol, yn cynnwys y stoc dai;

ii) Neilltuo tir newydd ar gyfer tai;

iii) Wneud darpariaeth ar gyfer anghenion arbennig, yn arbennig tai y gellir eu fforddio ac anghenion yr anabl a'r henoed.

9.3 Gwelir mwyafrif poblogaeth y Sir yn y rhimyn arfordirol gogleddol trefol tra bo'r cefnwlad gwledig deheuol yn llai poblog ac wedi'i nodweddu â thirlun o ansawdd uchel a thir amaethyddol. Mae ardaloedd Cynghorau Cymuned Y Rhyl a Phrestatyn yn cyfrif am rhyw 50% o boblogaeth Sir Ddinbych i gyd tra'n cynrychioli 2% yn unig o ardal y Sir i gyd. Bydd y CDU yn ceisio sicrhau lefelau priodol o dwf yn y rhimyn arfordirol mwy trefol a'r cefnwlad gwledig llai poblog a threfi marchnad Dinbych, Rhuthun, Corwen a Llangollen.

9.4 POLISI CENEDLAETHOL A RHANBARTHOL

9.5 Dywed y Cyfarwyddyd Cynllunio Cenedlaethol ei bod yn ofynnol i'r CDU nodi a darparu ar gyfer datblygiad tai am gyfnod o 15 mlynedd, yn achos Sir Ddinbych, o 1996 tan 2011. Hefyd, dywed Polisi Cynllunio Cymru (2002), 'Dylai awdurdodau cynllunio lleol sicrhau bod digon o dir ar gael, neu'n dod ar gael, ar gyfer darparu cyflenwad o dir ar gyfer tai am bum mlynedd, gan farnu hynny yn erbyn y nodau cyffredinol a graddfa a lleoliad y datblygiad y darperir ar ei gyfer yn y CDU.' h.y. cyflenwad pum mlynedd parhaus neu dreiglol ymlaen. Mae'n rhaid i safleoedd o'r fath fod yn safleoedd Cyd-Astudiaeth Argaeledd Tir ar gyfer Tai. Daeth Astudiaeth Argaeledd Tir Adran Dir ADC (1.4.2001) i'r casgliad bod gan Sir Ddinbych gyflenwad o dir ar gyfer tai am 4.92 mlynedd.

9.6 Mae'r Cyfarwyddyd Cynllunio Cenedlaethol yn annog defnydd llawn ac effeithiol o dir ac adeiladau oddi mewn i'r ardaloedd trefol cyfredol. Mae hyn yn cynnwys defnydd llawn o dir adfeiliedig, gwastraff nad yw'n cael ei ddefnyddio yn ogystal â thrawsnewid, ailddatblygu neu newid y defnydd o adeiladau.  Trwy hyn, gall y CDU gynorthwyo gydag adfywiad a lleihau'r pwysau am ddatblygiad ar safleoedd gwyrdd ac mewn cefn gwlad agored.

9.7 Y STRATEGAETH DDATBLYGU GYFFREDINOL

9.8 Mae'n hanfodol rheoli dosbarthiad a chyfradd y datblygiad tai er mwyn sicrhau nad yw aneddiadau'r Sir yn tyfu'n ormodol ac er mwyn sicrhau bod lefel y datblygiad a ganiateir yn briodol i raddfa a chymeriad pob anheddiad. Mae'r CDU yn cydnabod bod gan aneddiadau wahanol gyfleoedd a rhwystrau mewn perthynas â datblygiad. Ni chredir bod yr aneddiadau gwledig llai yn addas ar gyfer ehangu ar raddfa fawr a dim ond rhai aneddiadau gwledig all wneud cyfraniad sylweddol at ffigwr tai cyffredinol y Sir. Felly, fe gyfeirir y rhan fwyaf o'r datblygiadau i'r prif ganolfannau er mwyn sicrhau defnydd effeithlon o'r isadeiledd, y systemau cludiant a'r gwasanaethau presennol tra'n cynnal cymeriad ac ymddangosiad gwledig y Sir.

9.9 Fodd bynnag, mae angen llunio polisïau a bwriadau fydd yn caniatáu lefel briodol o ddatblygiad tai yn ardaloedd mwy gwledig y Sir er mwyn cynorthwyo gyda chynnal y cymunedau gwledig. Wrth geisio cyflawni'r amcan arbennig hwn, mae'n hanfodol sicrhau nad yw nodweddion cymdeithasol a diwydiannol yr aneddiadau gwledig dan fygythiad a bod ardaloedd gyda thirlun o ansawdd uchel ac sydd o werth o safbwynt cadwraeth natur, a thir amaethyddol, yn cael eu diogelu.

9.10 Yn unol â'r strategaeth ddatblygu gyffredinol, polisïau strategol Rhan 1 a'r egwyddor o ddatblygiad cynnaladwy, bydd mwyafrif y galw am dai yn cael ei fodloni gan nifer bychan o safleoedd datblygu sylweddol. Er ei bod yn ddymunol bodloni'r galw hwn gan ddefnyddio 'safleoedd brown', nid yw hyn wedi bod yn bosibl a bu'n rhaid gwneud neilltuadau tai sylweddol ar 'safleoedd gwyrdd' ar gyrion aneddiadau.

9.11 CYFRIF FFIGWR Y GALW AM DAI

9.12 Cafodd ffigwr y galw am dai ar gyfer y 15 mlynedd (1996 - 2011) ei gyfrif gan roi ystyriaeth i'r canlynol:

i) Rhagolygon Poblogaeth a Thy

ii) Datblygiadau tai a gwblhawyd yn y gorffennol

iii) Ystyriaethau polisi strategol e.e. datblygiad cynnaladwy, gwarchod y tirlun a thir amaethyddol o ansawdd uchel.

Gellir darllen papur cefndir technegol sy'n egluro sut yr arweiniodd yr ystyriaethau uchod at ffigwr terfynol y galw am dai.

9.13 I grynhoi, rhoddodd y rhagolygon demograffig (poblogaeth a thai) ystyriaeth i'r ffactorau a ganlyn:

• rhagdybiadau Llywodraeth y Cynulliad Cymreig

• rhagdybiadau Cynllun Strwythur Blaenorol Clwyd

• Chwe opsiwn yn seiliedig ar wahanol ddulliau a rhagdybiadau yn cynnwys ymfudiad sero

9.14 Gan mai ymfudiad yw'r ffactor mwyaf anodd i'w phroffwydo a'i rheoli, teimlwyd bod angen edrych yn realistig ar ymfudiad gan roi ystyriaeth i:

• llai o fewnfudiad wrth ymddeol yn y dyfodol nag yn flaenorol

• mewnfudiad cymedrol cysylltiedig â gwaith

• allfudiad cymedrol

• golwg gymharol optimistig ar yr economi, yn arbennig mewn perthynas â'r gobaith o statws Nod 1

9.15 Ar y cyd â'r uchod, cafwyd ystyriaeth seiliedig ar allu neu 'ddadansoddiad rhidyll' oedd yn edrych ar y rhwystrau sy'n atal twf o amgylch aneddiadau, megis tir amaethyddol o ansawdd uchel ac ardaloedd o werth tirluniol. Yn fwy na hynny, rhoddwyd ystyriaeth i'r ffaith bod rhagolygon 1994-seiliedig y Swyddfa Gymreig yn afrealistig ac yn arwain at lefel isel iawn o ddarpariaeth dai newydd ac na fyddai hynny'n caniatáu datblygiadau cynhwysfawr. Gyda datblygiadau ar raddfa fwy, megis yr ardaloedd Datblygiad Cymysg Pwysig (ADP), mae potensial ar gyfer datblygiad wedi'i gynllunio'n well a 'budd cymunedol', boed hyn ar ffurf cyfleusterau newydd neu well neu drwy ddarparu isadeiledd.

9.16 Canlyniad yr ystyriaethau hyn oedd lefel 'gyfartalog' neu gymedrol o dwf oedd yn llai na'r cyfraddau cwblhau tai blaenorol a Chynllun Strwythur Clwyd (Ail Addasiad) ond yn fwy na rhagolwg y Swyddfa Gymreig yn 1994.

9.17 Mae'r rhagolygon a ddefnyddiwyd yn cynrychioli cynnydd mewn poblogaeth rhwng 1996 a 2011 o 3,700 a chynnydd yn y nifer o dai o 3,900 dros yr un cyfnod. Byddai angen 4,100 o anheddau ychwanegol ar gyfer tai gwag etc. Mae’r Cyngor wedi paratoi Papur Pwnc Rhif 5: "Poblogaeth a Thai", sydd ar gael ar wahân.

9.18 GOFYNION GWEDDILLOL

9.19 Dengys Tabl 1 sut mae'r nifer o dai newydd h.y. y neilltuadau / safleoedd sydd eu hangen ar gyfer Sir Ddinbych wedi cael eu cyfrif. 'Gofynion gweddillol' yw'r rhain

TABL 1

NODIADAU

1. Gofynion - 4100 o anheddau ar gyfer y cyfnod rhwng 1996-2011

2. Gofynion Adolygedig – Tynnwyd nifer y tai a gwblhawyd yn ystod 3 blynedd cyntaf y Cynllun o ffigwr y gofynion am 15 mlynedd o 4100 i roi ffigwr adolygedig o 3292 ar gyfer y 12 mlynedd sy’n weddill o’r Cynllun.

3. Safleoedd 10 uned a mwy – Seilir y ffigwr hwn ar y cyflenwad o dir ar gyfer tai fel ar 1af Ebrill 1999 a gofnodwyd gan yr Arolwg Argaeledd Tir Preswyl. Dim ond safleoedd adeiladu o’r newydd gyda 10 uned neu fwy a gynhwysir yn y ffigwr, safleoedd sydd naill ai’n cael eu datblygu neu heb eu dechrau ond gyda chaniatâd cynllunio.

4. Safleoedd annhebygol o gael eu datblygu – Safleoedd ar gyfer adeiladu o’r newydd yw’r rhain gyda 10 uned neu fwy gyda chaniatâd cynllunio fel ar 1af Ebrill 1999 ond a ystyrir yn annhebygol o gael eu datblygu ar gyfer tai erbyn 2011, diwedd y CDU. Tynnwyd y safleoedd hyn o’r cyfrif.

5. Neilltuadau a gariwyd ymlaen o Gynlluniau Lleol blaenorol – Safleoedd a neilltuwyd eisoes yn y Cynlluniau Lleol yw’r rhain ac a gynhwysir yn awr fel ymrwymiadau yn y CDU. Dim ond y safleoedd hynny y credir y byddant yn cael eu datblygu yn ystod cyfnod y Cynllun sydd wedi’u dangos fel ymrwymiadau yn y CDU a’u cynnwys yn y ffigwr hwn.

6. Safleoedd Bychain - Rhoddwyd ystyriaeth i safleoedd bychain (9 uned neu lai) yn seiliedig ar lefelau cwblhau’r gorffennol a’r tir sydd ar gael.

7. Trawsnewidiadau - Rhoddwyd ystyriaeth i dai newydd yn y dyfodol o ganlyniad i drawsnewid adeiladau. Mae hyn yn seiliedig ar lefel y trawsnewidiadau yn y gorffennol a'r cyfleoedd am drawsnewidiadau sy'n debygol o ddod i'r amlwg yn y Sir.

8. Cyfanswm y Cyflenwad - Mae hyn yn cynrychioli cyfanswm nifer yr unedau tai y credir sydd ar gael.

9. Gofynion Gweddillol - Mae hyn yn cynrychioli'r rhan o'r galw am dai fydd angen ei fodloni gan neilltuadau tai newydd.

10. Neilltuadau’r CDU – Mae’r Cynllun wedi neilltuo tir fydd yn rhoi lle i ryw 886 o anheddau.

11. Gor/Tangyflenwad – Mae’r Cynllun yn cynnwys rhyw 5 annedd yn fwy na’r hyn oedd yn ofynnol.

12. Safleoedd Annisgwyl/Lwfans o 10% - Safleoedd annisgwyl yw’r rhai gyda 10 neu fwy o unedau newydd a ddaw ger bron yn ystod cyfnod y cynllun ond nad oeddynt yn meddu ar ganiatâd cynllunio neu wedi’u neilltuo cynt.

Dengys gwaith ymchwil y gallai 420 o unedau ychwanegol ddod ger bron o safleoedd annisgwyl yn ystod gweddill cyfnod y cynllun. Fodd bynnag, er mwyn caniatáu hyblygrwydd wrth ddiwallu’r galw am dai, ni chynhwysir y lwfans hwn yng nghyfrif y cyflenwad.

9.20 Yn Nhabl 2 gwelir y neilltuadau tai newydd a ffyrdd o sicrhau'r gweddill o 875 o dai ledled y Sir drwy neilltuo aneddiadau a safleoedd. Ffigyrau bras yw'r ffigyrau yn y tabl ar gyfer y gwahanol safleoedd. Mae Papur Pwnc 6, "Cyflenwad o Dir ar gyfer Tai" ar gael ar wahân.

TABL 2 – CYFLENWAD O DIR AR GYFER TAI NEWYDD

Nodyn 1: Yn rhan o MDA 1 ac yn ychwanegol at neilltuadau/ymrwymiadau presennol

Nodyn 2: Yn rhan o MDA 2

Nodyn 3: Yn cynnwys 2 safle (Meithrinfeydd Bronwylfa 20 uned, Ffordd Dinbych Uchaf 40 uned)

Nodyn 4: Mae’r ffigwr yn rhoi ystyriaeth i’r safle tai ymroddedig

Nodyn 5: Neilltuadau i gymryd lle

9.21 Mae'r Strategaeth Ddatblygu Gyffredinol yn dweud y rhoddir lle i lefel resymol o dwf a datblygiad ledled y Sir, ar safleoedd brown yn bennaf yn y prif ganolfannau ac oddi mewn i nifer bychan o safleoedd datblygu strategol pwysig a elwir yn Ardaloedd Datblygiad Cymysg Pwysig (ADCP'oedd). Yr ADCP'oedd sydd ag elfen breswyl yw:

i) MDA 1 De Ddwyrain Y Rhyl (preswyl yn bennaf)

ii) MDA 2 Tir yng Nglasdir, Rhuthun (datblygiad cymysg)

iii) MDA 3 Traeth y Tŵr, Prestatyn (cymysg, preswyl yn bennaf)

9.22 Paratowyd Briffiau Cynllunio Safle er mwyn cyfarwyddo'r raddfa a'r math o ddatblygiad ar y safleoedd strategol hyn. Paratowyd y briffiau hyn fel rhan o'r Gyfres o Canllawiau Cynllunio Atodol.

9.23 Yn fras, mae cyfrannau'r datblygiad newydd yn ôl yr aneddiadau fel a ganlyn: prif ganolfannau - 75%; prif bentrefi - 10%; pentrefi - 10% a chefn gwlad - 5%. Yr hyn sy'n bennaf gyfrifol am y ffaith bod prif bentrefi a phentrefi yn rhannu cyfraddau twf tebyg yw mai dim ond 6 prif bentref sydd yn y sir ond 37 o bentrefi. Gwelir llawer o'r safleoedd bychain a'r addasiadau mewn pentrefi yn yr ardaloedd gwledig ac mewn cefn gwlad agored. Mae cyswllt anorfod rhwng y galw cyffredinol am dai, y Strategaeth Ddatblygu Gyffredinol a ffiniau, safleoedd a barrau gwyrdd y datblygiadau, ac ni ellir penderfynu ynghylch un o'r rhain heb ystyried y lleill.

9.24 DOSBARTHU ANEDDIADAU

9.25 Rheolir y gwaith o ddosbarthu'r tai yn y Sir yn bennaf gan ddosbarthiad hierarchaidd yr aneddiadau a pholisïau'r cynllun datblygu. Mae pob anheddiad yn y Sir wedi'i osod mewn hierarchaeth dair haen sy'n cynnwys:

i) Prif Ganolfannau

ii) Prif Bentrefi

iii) Pentrefi

9.26 Ni ddylid trin grwpiau o dai mewn cefn gwlad agored fel aneddiadau haen ffurfiol ac ni fyddant yn cael eu diffinio gan ffiniau aneddiadau. Serch hynny, os ceir grŵp cydlynol o dai mewn cefn gwlad, bydd y rhain yn cael eu pennu’n anheddiad o ran caniatáu datblygiadau preswyl mewnlenwi ar raddfa fechan, yn unol â’r cyfarwyddyd cynllunio cenedlaethol. Mae aneddiadau wedi cael eu gosod yn un o'r dosbarthiadau uchod wedi ystyried y meini prawf isod:

i) y strategaeth ddatblygu gyffredinol a ffigwr y galw am dai yn y Sir;

ii) rôl a swyddogaeth yr anheddiad;

iii) maint yr anheddiad;

iv) nodweddion defnydd-tir a phatrwm yr anheddiad;

v) y gallu i ddatblygu/Rhwystrau rhag datblygu;

vi) bodolaeth ffiniau cadarn ac amddiffynadwy;

Mae Papur Pwnc 1, "Dosbarthu Aneddiadau, Dethol Safleoedd ar gyfer Tai a Ffiniau Datblygu" yn ymdrin â’r pwnc hwn ar gael ar wahân.

9.27 Yn unol â Strategaeth Ddatblygu Gyffredinol y Sir, bydd mwyafrif y datblygiadau tai yn cael eu cyfeirio i'r prif ganolfannau. Y tu allan i'r prif ganolfannau, lleolir y datblygiadau tai yn bennaf yn y prif bentrefi gan ganiatáu datblygiad cyfyngedig iawn mewn pentrefi. Y diben o ddiffinio grwpiau o dai mewn cefn gwlad agored yw er mwyn sicrhau bod cyfleoedd cyfyngedig i ddatblygu tai ar gyfer y cymunedau gwledig, yn arbennig ar gyfer y cymunedau mwy ynysig.

9.28 GWERTHUSIAD AMGYLCHEDDOL

9.29 Yn gyffredinol, mae'r polisïau a'r bwriadau yn y bennod hon yn gweithio tuag at gynnaladwyedd byd-eang drwy ostwng lefel y tai sydd i'w darparu. Drwy ganolbwyntio'r rhan fwyaf o'r datblygiad newydd mewn trefi a phrif bentrefi, dylai'r Cynllun gyfrannu at lai o siwrneiau mewn ceir a chreu cyfleoedd ar gyfer dulliau gwahanol o gludiant. I'r gwrthwyneb, bydd raid asesu tai mewn ardaloedd gwledig yn ofalus er mwyn sicrhau bod datblygiad yn gynnaladwy.

9.30 Yn anochel, bydd tai newydd, yn arbennig ar safleoedd gwyrdd, yn arwain at effaith niweidiol ar yr amgylchedd ac yn denfyddui adnoddau, ond mae'n rhaid mesur a phwyso hyn yn erbyn y ffaith bod tai yn ofynion dynol sylfaenol. Mae meini prawf polisi manwl, a gefnogir gan bolisïau eraill yn y Cynllun, yn ceisio sicrhau bod datblygiadau tai yn amgylcheddol dderbyniol.

9.31 POLISÏAU A BWRIADAU

Polisi HSG 1 - Ffigwr y Galw am Dai

Bydd y CDU yn darparu ar gyfer 4,100 o dai i'w hadeiladu dros gyfnod y cynllun yn cynnwys neilltuadau tir newydd ar gyfer oddeutu 880 o dai newydd. Mae'r gymhariaeth rhwng ffigwr y galw gweddillol o 875 (gweler Tabl 1) a'r ddarpariaeth/neilltuad o dir newydd ar gyfer tai o 880 (gweler Tabl 2) yn dynodi gor-neilltuad bychan o 5 uned. Cefnogir hyn gan ddigwyddiadau annisgwyl o 10% fydd yn darparu hyblygrwydd dros gyfnod y cynllun ar gyfer unrhyw safleoedd na fyddant yn dod yn eu blaenau neu a ddatblygir yn arafach na'r gyfradd a ragdybiwyd.

Mae'r Cynllun yn darparu dewis o safleoedd o safbwynt math, maint a lleoliad. Fodd bynnag, bodlonir llawer o'r galw am dai drwy gyfrwng y prif safleoedd datblygu. Mae'r rhain yn cynnwys, drwy gyfrwng rhwymedigaethau cynllunio, elfennau sylweddol o fudd cymunedol yn cynnwys is-strwythur o ffyrdd, gwasanaethau, gofod agored a chadwraeth natur na ellir eu sicrhau yn realistig drwy gyfrwng neilltuadau is.

Polisi HSG 2 - Datblygu Tai mewn Prif Ganolfannau

Dywed y Cyfarwyddyd Cynllunio Cenedlaethol ei bod yn ofynnol gwneud darpariaeth bositif ar gyfer galw poblogaeth y Sir am dai mewn ffordd sy'n gyson â'r egwyddor o ddatblygiad cynnaladwy ac yn unol â Strategaeth Ddatblygu Gyffredinol y Sir. Felly, bydd y mwyafrif o ddatblygiadau tai yn cael eu cyfeirio i'r prif ganolfannau er mwyn sicrhau bod defnydd effeithlon yn cael ei wneud o'r isadeiledd, y systemau cludiant a'r gwasanaethau presennol tra'n cynnal cymeriad ac ymddangosiad gwledig y Sir.

Mae lefel y tai a'r safleoedd sydd wedi'u neilltuo yn y prif ganolfannau wedi cael eu harenwi er mwyn sicrhau lefel o ddatblygiad sy'n cwrdd â galw cydnabyddedig y Sir am dai ac sy'n briodol i raddfa bresennol a chymeriad pob anheddiad.

Mae Corwen wedi cael ei harenwi fel prif ganolfan yn seiliedig ar ei rôl a'i swyddogaeth, ond oherwydd y rhwystrau ffisegol a'r rhwystrau eraill sy'n bodoli yno, nid oes disgwyl gweld ond ychydig o ddatblygiadau tai pellach yno, y tu hwnt i'w hymrwymiadau presennol - os o gwbl

Polisi HSG 3 - Datblygu Tai mewn Prif Bentrefi

Sicrheir y mwyafrif o'r ffigwr galw am dai ar gyfer y Sir drwy ddatblygu oddi mewn i'r prif ganolfannau. Fodd bynnag, y tu allan i'r prif ganolfannau, lleolir datblygiadau tai yn bennaf oddi mewn i'r prif bentrefi, gan gadw'r ymrwymiadau presennol a'r gallu amgylcheddol mewn cof. Rhyddheir digon o dir a dewis o safleoedd er mwyn caniatáu ar gyfer lefel o dwf dros gyfnod y cynllun sy'n briodol i'r raddfa bresennol a chymeriad pob anheddiad.

Prif bentref yw Bodelwyddan ond oherwydd ei leoliad strategol ar yr A55 (Priffordd) a'i rôl fel prif ganolfan gyflogaeth, ac o ystyried ei rwystrau ffisegol ac amgylcheddol cymharol gyfyngedig, gall roi lle i gyfradd uwch o dwf mewn tai

Polisi HSG 4 - Datblygu Tai Mewn Pentrefi

ODDI MEWN I’R FFINIAU DATBLYGU, CANIATEIR NIFER CYFYNGEDIG O DAI SY'N GYSYLLTIEDIG MAINT A CHYMERIAD YR ANHEDDIAD YM MHENTREFI:

Mae'r polisi hwn yn caniatáu datblygiadau tai cyfyngedig ar lefel a graddfa sy'n briodol i'r anheddiad presennol. Nid oes unrhyw fandiau twf na safleoedd tai wedi cael eu neilltuo ar gyfer pentrefi. Rheolir unrhyw ddatblygiad yn y lle cyntaf gan ffiniau datblygu ac yn ail, gan y cyfleoedd oddi mewn i'r ffiniau hynny. Yn y cyd-destun hwn, mae pentrefi wedi cael eu diffinio lle mae graddfa a chyfradd y datblygiad yn llai, a'r galw am dai yn gyffredinol is nag yn y prif ganolfannau a'r prif bentrefi. Oherwydd yr amrediad mawr sydd ym maint a chymeriad y pentrefi hyn, bydd rhai pentrefi yn fwy, ac eraill yn llai addas ar gyfer rhoi lle i dai newydd.

Mae Cadole yn bentref sydd wedi'i leoli'n rhannol yn Sir Ddinbych, er bod y rhan fwyaf o'i adeiladau wedi'u lleoli yn Sir y Fflint. Nid yw'n debygol y bydd yno unrhyw ddatblygiadau tai pellach yn y dyfodol oddi mewn i ffiniau gweinyddol Sir Ddinbych

Polisi HSG 5 - Grwpiau o Dai Mewn Cefn Gwlad Agored

Dywed y Cyfarwyddyd Cynllunio Cenedlaethol bod gan y system gynllunio rôl i'w chwarae o safbwynt integreiddio'r datblygiadau sy'n ofynnol i ddiwallu anghenion ardaloedd gwledig, i gynnal yr economi wledig a hefyd i warchod cefn gwlad agored drwy leihau'r pwysau am ddatblygiadau gwasgarog ac ynysig. Hefyd, dylai datblygiadau newydd mewn ardaloedd gwledig gyd-fynd yn sensitif â’r patrymau anheddol presennol.

Mae'r polisi hwn yn darparu cyfleoedd datblygu cyfyngedig a reolir yn llym mewn ardaloedd gwledig drwy gyfyngu ar dai newydd i ddatblygiadau newydd uned sengl oddi mewn i grwpiau bychain o dai mewn cefn gwlad agored. Nid yw'r grwpiau hyn wedi cael eu diffinio yn y cynllun nac wedi derbyn ffiniau datblygu oherwydd y nifer uchel posibl o achosion o'r fath oddi mewn i ardal y cynllun. O ganlyniad, bydd pob achos yn cael ei ystyried yn unol â'i gryfderau unigol

Er mwyn bodloni gofynion y polisi hwn, mae'n rhaid i grŵp o dai ffurfio:

• llinell barhaus o dalwyneb preswyl adeiledig a/neu ffocws o unedau byw ar groesffordd neu cul-de-sac y gellir ei adnabod

• ni ddylid caniatáu parseli unigol o gaeau rhwng grŵp o dai

• rhaid I grwp gynnwys chwech neu fwy o anheddau

Yn yr un modd, ystyrir plot o dai mewnlenwi fel:

• bwlch bychan sy'n gallu rhoi lle i un uned fyw

• llenwi bwlch o raddfa, cymeriad a maint cymharol â'r eiddo gerllaw

• bwlch bychan rhwng llinell barhaus o dalwynebau adeiledig

Wrth ystyried ceisiadau oddi mewn i amodau'r polisi hwn, rhoddir ystyriaeth i effaith grynhool tai sengl sy'n bodoli eisoes a thai arfaethedig o'r fath ar faint, ffurf a chymeriad grwpiau o dai o'r fath. Mae'n rhaid i gynigion fodloni darpariaethau polisïau GEN 4 a 6 hefyd. Mae'r polisi felly yn canolbwyntio ar ddefnydd tir / ystyriaethau cynllunio ac nid yw'n rhoi ystyriaeth i faterion yn ymwneud â thai y gellir eu fforddio nac angen lleol.

Gellir cael cyfarwyddyd pellach ynghylch datblygiadau mewnlenwi yng nghyfres y Cyngor o Gyfarwyddiadau Cynllunio Ategol

Polisi HSG 6 - Tai Newydd Mewn Cefn Gwlad Agored

Mae'r Cyfarwyddyd Cynllunio Cenedlaethol yn rheoli'n llym unrhyw ddatblygiadau preswyl newydd mewn cefn gwlad agored i dai ar gyfer gweithwyr amaethyddol/ coedwigol pan fo modd profi ei bod yn hanfodol i'r gweithiwr fyw yn, neu'n ddigon agos i'w weithle a phan fo modd profi bod y fenter yn economaidd ymarferol. Ni all anghenion amaethyddiaeth/coedwigaeth ar eu pennau eu hunain gyfiawnhau darparu tai newydd fel cartrefi ymddeol ar gyfer ffermwyr/coedwigwyr.

Ym mhob achos, bydd yn ofynnol i ymgeiswyr lenwi holiadur a baratowyd gan y Cyngor, sy'n cynnwys prawf swyddogaethol ac ariannol er mwyn sefydlu bod y bwriad a nodwyd i ymgymryd â gwaith amaethyddol/coedwigol yn ddilys a'i bod yn ofynnol i un neu fwy o'r bobl sy'n gysylltiedig â'r fenter fyw yn, neu yn agos i'r gweithle yn hytrach nag mewn anheddiad cyfagos. Mae'n rhaid i'r bwriad allu dangos nad oes unrhyw adeilad allanol presennol na thy cyfagos sydd ar gael a/neu yn addas ar gyfer ei drawsnewid at ddefnydd preswyl.

Asesir pob bwriad yn unol â manylion y profion swyddogaethol ac ariannol fel a amlinellir yng Polisi Cynllunio Cymru (2002) a TAN(W)20 "Anheddau Amaethyddol" a TAN9(W)6 "Datblygiad Amaethyddol a Gwledig". Bydd y Cyngor yn comisiynu ymgynghorydd annibynnol, a ariennir gan yr ymgeisydd, i werthuso pob cais mewn perthynas â'r angen hanfodol i'r gweithiwr amaethyddol fyw yn, neu yn agos i'w weithle. Mae'n hanfodol bod yr adroddiad yn ategu ymarferoldeb hirdymor y fenter, yr angen am dŷ ychwanegol a hefyd yr angen am i'r tŷ gael ei leoli yn, neu yn agos i'r gweithle. Ni ellir cyfiawnhau tŷ newydd ar sail amaethyddol/goedwigol oni bai fod y fenter yn ymarferol economaidd.

Dylai adeiladau fod o faint sy'n gymesur â'r galw swyddogaethol a nodwyd. Fel rheol, ni chaniateir tai sy'n anarferol o fawr mewn perthynas ag anghenion amaethyddol/ coedwigol yr uned, na thai sy'n anarferol o ddrud mewn perthynas â'r incwm y gall ei chynnal yn yr hirdymor.

Mewn achosion lle mae'r dystiolaeth sy'n cefnogi'r cais yn methu ag argyhoeddi neu'n cynnwys elfen o amheuaeth neu risg, gall y Cyngor ystyried dyfarnu caniatâd dros dro ar gyfer defnyddio carafán neu lety dros dro arall ar y safle er mwyn rhoi amser i egluro rhai pethau. Os yw tŷ newydd yn hanfodol i gefnogi menter ffermio neu goedwigaeth newydd, boed ar uned sydd wedi'i chreu o'r newydd neu uned sefydledig, dylai, fel rheol, am y tair blynedd cyntaf, gael ei ddarparu ar ffurf llety dros dro megis carafán neu lety tebyg. Ni chymeradwyir caniatâd dros dro mewn lleoliadau lle na fyddai'r Cyngor yn caniatáu tŷ parhaol.

Mewn achosion lle mae'r Cyngor yn bryderus ynghylch camddefnydd posibl o'r system gynllunio, cynhelir ymchwiliad llawn i hanes y ddeiliadaeth er mwyn sefydlu'r patrwm diweddar o ddefnydd tir ac adeiladau ac, er enghraifft, pa un ai oes unrhyw dai wedi cael eu gwerthu yn ddiweddar o ddeiliadaeth o'r fath. Byddai gwerthiant o'r fath yn arwain at dystiolaeth o ddiffyg angen amaethyddol.

Bydd unrhyw ganiatâd a ddyfernir dan y polisi hwn yn ddarostyngedig i amod preswylio a lle bo angen, bydd yn ofynnol llunio Cytundeb Adran 106 gyda'r Cyngor. Bydd y Cyngor yn dweud ei bod yn ofynnol i breswylwyr y tŷ newydd, a'r tai eraill ar yr uned lle bo hynny'n briodol, gael eu cyfyngu i weithwyr hanfodol a'r rhai sy'n ddibynnol arnynt. Ni chredir ei bod yn afresymol disgwyl i dŷ gweithiwr hanfodol gael ei gwblhau o fewn tair blynedd i unrhyw ganiatâd amlinellol a ddyfernir. Os tybir bod hynny'n afresymol, gellir cwestiynu'r angen hanfodol am y tŷ. Bydd bwriadau ar gyfer datblygiad preswyl ar safle hen dŷ yn cael eu trin ym mhob cyswllt fel ceisiadau am dŷ newydd ac yn unol â hynny, mae'n rhaid i fwriadau o'r fath fodloni amodau Polisïau GEN 3, HSG 6, 8 ac 11. Gall safleoedd o'r fath fod wedi'u clirio neu gynnwys weddillion elfennol hen dŷ.

Unwaith y mae'r angen am annedd wedi'i sefydlu, mae'n rhaid asesu'r lleoliad, y safle, dyluniad y llunwedd a'r berthynas â phrif adeiladau'r fferm etc. yn ofalus er mwyn sicrhau ei fod yn gweddu â'r tirlun lleol ac yn rhoi ystyriaeth i unrhyw fuddiannau cadwraeth natur.

Gellir cael cyfarwyddyd pellach yng nghyfres y Cyngor o Gyfarwyddiadau Cynllunio Ategol

Polisi HSG 7 - Dileu Amodau Preswylio Amaethyddol a Choedwigol

Oherwydd y newidiadau economaidd a geir mewn amaethyddiaeth a choedwigaeth, gall y galw hirdymor am dai a ganiatawyd yn flaenorol yn ddarostyngedig i amod preswylio, newid. Os yw'n eglur nad oes galw o'r fath yn bodoli rhagor, boed ar fferm neu ar fferm gyfagos, byddai'n afresymol mynnu bod yr eiddo'n aros yn wag oherwydd yr amod cynllunio.

Dywed y Cyfarwyddyd Cynllunio Cenedlaethol ei bod yn ofynnol i dai amaethyddol a choedwigol gael eu cadw ar gael yn yr ardal i gwrdd â'r galw hwn. O ganlyniad, bydd y Cyngor angen tystiolaeth annibynnol helaeth i brofi bod yr angen amaethyddol/coedwigol hirdymor am dŷ o'r fath wedi dod i ben. Byddai'n ofynnol hefyd i'r ymgeisydd fodloni'r meini prawf a ganlyn

i) Nid oes angen ar ffermydd cyfagos;

ii) Mae prisiad realistig o'r eiddo wedi'i wneud gan adlewyrchu ei ddibrisiant yn llawn, o ganlyniad i'r amod preswylio y mae'n ddarostyngedig iddo;

iii) Prawf bod marchnata egnïol a chyson am gyfnod o 12 mis, am y pris realistig neu ei gyfystyr i rentu, wedi bod yn aflwyddiannus.

Pur anaml fydd ystyriaethau personol yn berthnasol oherwydd anghenion hirdymor amaethyddiaeth/ coedwigaeth yn yr ardal sydd bwysicaf. Mae'n ofynnol cael cyflwyniad manwl a llawn i ategu'r cais a dylai hwnnw gynnwys copïau o'r holl ohebiaeth berthnasol, manylion gwerthiant a datganiadau gan asiantau/priswyr tai.

Polisi HSG 8 - Tai Newydd yn lle Hen Dai Mewn Cefn Gwlad Agored

Bydd ceisiadau am godi tŷ newydd ar safle hen dŷ mewn cefn gwlad agored yn cael eu trin ym mhob cyswllt fel cais am godi tŷ newydd. Mae'r polisi hwn, fodd bynnag, yn cydnabod y bydd achlysuron pan fo hen dŷ mewn cefn gwlad agored naill ai wedi'i leoli'n amhriodol neu'n ddiffygiol o safbwynt cyfleusterau ac yn anaddas i'r oes fodern hon. Disgwylir i'r achosion lle bydd yr amgylchiadau hyn yn berthnasol fod yn gymharol brin. Ni ddylid edrych ar y polisi hwn fel dull o sicrhau ty mawr swbwrbaidd i gymryd lle bwthyn bychan, gwledig ei naws.

Er mwyn cymhwyso ar gyfer ystyriaeth am dŷ newydd yn lle hen dŷ, dylai'r tŷ fod â hawl defnydd preswyl cyfreithiol mewn bodolaeth fel a ddiffinnir gan Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990 a hefyd dylid gallu byw ynddo yn ei gyflwr presennol. Eithrir tai na fwriadwyd erioed at ddefnydd preswyl parhaol, megis cabanau gwyliau, carafanau a strwythurau eraill a adeiladwyd o ddeunyddiau at ddefnydd dros dro neu dymhorol yn unig, o'r polisi hwn. Os oes unrhyw amheuaeth, bydd y Cyngor yn gofyn i'r ymgeisydd gyflwyno tystysgrif cyfreithlondeb ar gyfer yr adeilad.

Mae'r Cyngor yn ymrwymedig i gadw adeiladau o gymeriad neu werth arbennig yng nghefn gwlad. Er bod y mannau byw a geir drwy gyfrwng y stoc bresennol o dai yng nghefn gwlad yn hen ffasiwn yn ôl safonau byw heddiw, cred y Cyngor bod modd addasu neu roi estyniad i'r eiddo presennol yn y rhan fwyaf o achosion er mwyn gwneud tŷ yn addas ar gyfer byw yn yr oes sydd ohoni.

Polisi HSG 9 - Trawsnewid Adeiladau Gwledig yn Dai at Ddefnydd Preswyl

Mae'r Cyfarwyddyd Cynllunio Cenedlaethol yn ffafrio trawsnewid adeiladau gwledig presennol at ddefnydd cysylltiedig â gwaith yn hytrach nag at ddefnydd preswyl. Mae'r Polisi hwn yn cyfyngu'n llym ar drawsnewid adeiladau gwledig yn dai. Gall trawsnewid adeiladau gwledig presennol, a ddefnyddir at ddibenion diwydiannol neu fasnachol, yn dai, gael effaith annerbyniol ar weithgarwch economaidd lleol. Gall trawsnewid adeiladau gwledig presennol sydd wedi peidio â chael eu defnyddio at ddibenion diwydiannol neu fasnachol, yn cynnwys amaethyddiaeth, yn dai, gael effaith economaidd ar yr ardal leol hefyd i ryw raddau. Felly, mae'n rhaid i fwriadau gael eu cefnogi gan ddatganiad o ymdrechion yr ymgeisydd i geisio sicrhau ailddefnydd busnes addas o'r eiddo.

O ganlyniad, bydd bwriadau ar gyfer trawsnewid at ddefnydd preswyl yn cael eu harchwilio'n ofalus. Dim ond adeiladau gwledig sy'n bodoli ar hyn o bryd sy'n dod oddi mewn i sgôp y polisi hwn, sef y rhai sydd wedi'u barnu fel adeiladau saernïol gadarn gan y Cyngor, heb fod angen gwaith ailadeiladu mawr neu lwyr. Nid yw adeiladau sydd wedi dirywio cymaint fel mai'r unig ffordd o'u hailddefnyddio yw drwy waith ailadeiladu mawr neu lwyr, yn cynnwys hen dai sydd heb dystysgrif o ddefnydd cyfreithlon, yn dod oddi mewn i sgôp y polisi hwn. Darperir ar gyfer bwriadau i godi t_ newydd mewn cefn gwlad agored gan bolisïau GEN 3, HSG 6, 8 ac 11. Lle bo angen, bydd y Cyngor yn dweud ei bod yn ofynnol i ymgeisydd gyflwyno arolwg saernïol, a baratowyd gan beiriannydd proffesiynol a chymwys, sy'n darparu cynlluniau neu frasluniau llawn sy'n ddigon manwl i ddangos bod modd i'r bwriad gwrdd â'r holl feini prawf yn y polisi

Mewn achosion ble mae gan awdurdodau cynllunio le rhesymol i gredu bod ymgeisydd wedi ceisio camddefnyddio'r system, drwy godi adeilad amaethyddol newydd gyda'r bwriad o'i drawsnewid yn

fuan at ddefnydd preswyl er enghraifft, dywed y Cyfarwyddyd Cynllunio Cenedlaethol ei bod yn briodol ymchwilio i hanes yr adeilad er mwyn canfod a ydyw wedi cael ei ddefnyddio am gyfnod hir o amser at y diben yr honnwyd ei fod yn cael ei godi ar ei gyfer i ddechrau.

Pe bai cynllun trawsnewid yn arwain at nifer o dai yn agos at ei gilydd, drwy drawsnewid cnewyllyn o adeiladau fferm mewn cefn gwlad agored bob yn dipyn er enghraifft, bydd y Cyngor yn gwrthod bwriadau fyddai'n arwain at orddwysedd o ddefnydd preswyl a gweithgareddau sy'n amhriodol i gymeriad yr adeilad a'r ardal. Mae'n rhaid i fwriadau o'r fath gwrdd â darpariaethau polisïau GEN 4 a 6.

Dylid darllen y Polisi hwn mewn cydweithrediad â Canllaniau Cynllunio Atodol y Cyngor

Polisi HSG 10 - Tai y Gellir eu Fforddio oddi mewn i Ffiniau Datblygu

Mae'r polisi hwn yn unol â pholisi tai strategol y Cyngor (Rhan I, Polisi STRAT 15) sy'n amcanu at wneud darpariaeth ar gyfer amrediad eang o alw am dai ac, yn arbennig, am dai y gellir eu fforddio. Bydd yr elfen bwysicaf yn ffigwr galw am dai y Sir yn ymwneud â darparu tai i gwrdd â'r galw cyffredinol yn y Sir. Er bod llawer o'r ddarpariaeth hon yn debygol o gwrdd â galw lleol, mae tir fydd yn dod ar gael ar gyfer tai oddi mewn i'r cynllun ar gael ar gyfer pob math o breswylwyr ac nid yn benodol er mwyn diwallu anghenion adrannau penodol o'r gymuned. Mae'r eithriad i hyn yn ymwneud â thai y gellir eu fforddio yn unig.

Mae'r Cyfarwyddyd Cynllunio Cenedlaethol yn caniatáu i Awdurdodau Cynllunio Lleol a'r datblygwyr drefnu elfen o dai y gellir eu fforddio mewn perthynas â datblygiadau tai arfaethedig oddi mewn i ffiniau datblygu, ble mae galw amlwg am dai o’r fath. Mae tai y gellir eu fforddio yn cynnwys tai marchnad cost isel a thai cymorthdaledig (gyda'r ddaliadaeth a'r berchnogaeth yn amherthnasol) sydd ar gael i bobl na allant fforddio byw mewn tai sydd ar gael yn gyffredinol ar y farchnad agored. Bydd union fanylion a graddfa'r elfen o dai y gellir eu fforddio yn amrywio ym mhob achos ac yn dibynnu ar y farchnad ac amodau'r safle fydd yn ddarostyngedig i drafodaeth gyda'r ymgeisydd. Bydd graddfa unrhyw elfen o dai y gellir eu fforddio yn seiliedig ar dystiolaeth o'r angen lleol am dai. Darperir y dystiolaeth drwy gyfrwng arolwg lleol ar y galw am dai. Pan fydd adnoddau'n caniatáu, mae'r Cyngor yn bwriadu ymgymryd ag asesiadau o'r galw am dai er mwyn arenwi lleoliad daearyddol a'r math a'r raddfa arbennig o dai sydd eu hangen ledled y Sir. Yn arbennig, mae trefi Llangollen a Rhuthun wedi’u harenwi fel trefi sydd angen sylw arbennig fel a nodir yn HSOP a / neu’r asesiad o anghenion am dai.

Bydd yn ofynnol i'r elfen o dai (cymdeithasol) y gellir eu fforddio fod yn ddarostyngedig i amod cynllunio neu gytundeb cyfreithiol cyfrwymol sy'n ymwneud â chyfamodau caethiwus a/neu gytundeb Adran 106 sy'n ymwneud â rheolaeth landlord / corff (neu debyg) cymdeithasol cofrestredig ar ddatblygiad, a reolir gan Dai Cymru/Housing for Wales neu gorff sy'n ei olynu. Bydd hyn yn sicrhau bod manteision tai y gellir eu fforddio yn cael eu mwynhau gan breswylwyr gwreiddiol ac olynol. Asesir bwriadau ar gyfer tai marchnad gost isel er mwyn penderfynu pa un ai oes angen rheolau ai peidio.

Mae'r potensial ar gyfer darparu unedau y gellir eu fforddio dan y polisi hwn yn gyfyngedig i safleoedd a neilltuir o'r newydd a hapsafleoedd ac nid yw'n cynnwys safleoedd sydd â chaniatâd cynllunio ar hyn o bryd, ac eithrio pan fo'r caniatâd yn ddarostyngedig i'w adnewyddu. Gall y datblygiad fod ar ffurf cynllun tai cymysg gan integreiddio tai y gellir eu fforddio a thai preifat gyda'i gilydd. Rhoddir sylw i fwriadau ar gyfer tai y gellir eu fforddio er mwyn diwallu anghenion lleol mewn ardaloedd gwledig ym mholisi HSG 11.

Mae mwy o wybodaeth ar Dai Fforddiadwy yn yr adran Canllawiau Cynllunio Atodol (CCA)

Polisi HSG 11 - Tai y Gellir eu Fforddio i Ddiwallu Anghenion Lleol Mewn Ardaloedd Gwledig

Mae'r polisi hwn yn unol â pholisi tai strategol y cynllun (Rhan 1, Polisi STRAT 15) sy'n amcanu at wneud darpariaeth ar gyfer amrywiaeth o alw am dai ac yn arbennig, am dai y gellir eu fforddio. Rhydd y Cyfarwyddyd Cynllunio Cenedlaethol ganiatâd arbennig i ryddhau safleoedd tai bychain mewn ardaloedd gwledig oddi mewn i, neu yn ymyl ffiniau presennol pentrefi ar gyfer darparu tai y gellir eu fforddio i ddiwallu gwir anghenion lleol.

Mae'n rhaid pwysleisio y rhyddheir safleoedd o'r fath fel eithriad i bolisïau arferol y cynllun er mwyn cydnabod bod rhai ardaloedd yn cael gwir anhawster i sicrhau digon o dai i ddiwallu anghenion pobl leol sy'n methu cystadlu am dai ar y farchnad agored. Ni ragwelir y bydd graddfa'r ddarpariaeth o dai y gellir eu fforddio ar dir na fyddai fel rheol yn derbyn caniatâd cynllunio ar gyfer tai yn fawr iawn nac yn ddigon mawr i greu anghydbwysedd ym mhatrwm presennol aneddiadau'r Sir.

Mae tai y gellir eu fforddio yn cynnwys tai marchnad cost isel a thai cymorthdaledig sydd ar gael i bobl na allant fforddio byw mewn tŷ sydd ar gael yn gyffredinol ar y farchnad agored. Er mwyn diwallu angen o'r fath, mae'n rhaid wrth gymhorthdal o ryw fath i alluogi grwpiau incwm is i allu fforddio tai cost isel ar rent neu drwy gydberchnogaeth.

Mae'n rhaid i fwriadau ddangos bod galw arbennig a dilys am dai y gellir eu fforddio yn yr ardal leol drwy gyfrwng arolwg lleol ar y galw am dai. Mae 'lleol' yn cyfeirio at ardal y cyngor cymuned y mae'r pentref wedi'i leoli ynddo neu ardal cyngor cymuned cyfagos, ond nid lle mae ardaloedd cynghorau tref yn uno â'i gilydd. Gellir dosbarthu 'galw' i sawl categori, ond amcan cyffredinol pob categori yw cynnal cymuned gytbwys. Bydd y Cyngor yn dehongli 'galw' fel a ddiffinnir yn Nodyn Cyngor Technegol 2, Paragraff 13 (Tachwedd 1996) y Cyfarwyddyd Cynllunio (Cymru).

Nid yw'r polisi hwn yn berthnasol i gynigion gan bobl leol ar gyfer tai hunanadeiladu unigol ble na ellir gwneud trefniadau boddhaol er mwyn sicrhau bod y ty yn cael ei gadw am byth fel ty y gellir ei fforddio ar gyfer pobl leol. Ni fyddai cynlluniau traws-gymhorthdal sy'n ymwneud â chymysgedd o dai y gellir eu fforddio a thai ar y farchnad agored y tu allan i ffiniau datblygu yn dderbyniol.

Dyfernir caniatâd cynllunio ar yr amod bod trefniadau boddhaol wedi'u gwneud i sicrhau bod y tai yn cael eu cadw am byth fel tai y gellir eu fforddio er mwyn diwallu anghenion lleol. Bydd cytundeb gyda landlord / corff (neu debyg) cymdeithasol cofrestredig a reolir gan Dai Cymru/Housing for Wales ac sy'n ymwneud â chyfamodau caethiwus a/neu Gytundeb Adran 106 yn rhan o drefniadau o'r fath.

Polisi HSG 12 - Estyniadau i Dai

Mae'n gwbl rhesymol a chyfreithlon i berchnogion tai fod eisiau gwella eu heiddo. Mae'r Polisi hwn yn ceisio sicrhau bod estyniadau i dai presennol, boed mewn cefn gwlad agored neu oddi mewn i ffiniau datblygu, yn cael eu dylunio gan adlewyrchu a hyrwyddo'r eiddo presennol a'r ardal o'i amgylch. Ni chaniateir estyniadau nad ydynt yn cyd-fynd â graddfa a chymeriad eu hamgylchfyd.

Mae dynodiad Ardaloedd Cadwraeth oddi mewn i ffiniau datblygu ac AHNE, AHE, ADL a Barrau Gwyrdd mewn cefn gwlad agored yn rhoi mwy o gyfrifoldeb ar yr ymgeisydd i gyflwyno cynllun sydd wedi'i ddylunio'n dda. Mae'n rhaid rhoi sylw arbennig yn yr achosion hyn i arddull y deunyddiau traddodiadol, i dirlunio ac i'r driniaeth o'r ffiniau.

Gellir cael cyfarwyddyd pellach yng nghyfres y Cyngor o Gyfarwyddiadau Cynllunio Ategol

Polisi HSG 13 - Is-Rannu Eiddo Presennol yn Fflatiau Hunangynhwysol

Gall is-rannu tai mawr, boed mewn cefn gwlad agored neu oddi mewn i ffiniau datblygu, yn unedau cwbl hunangynhwysol ar gyfer byw wneud cyfraniad pwysig at y ddarpariaeth o gartrefi newydd yn y Sir. Mae llety o'r fath yn fwy addas fel tai bychain ac fel rheol, maent yn haws i'w fforddio na thai a adeiledir o'r newydd.

At ddibenion y Polisi hwn, diffinnir fflat hunangynhwysol fel llety preswyl sy'n darparu lleiafswm o un ystafell ar gyfer byw ynddi, gyda chegin ar wahân a defnydd unigol o fath/cawod, sinc a thoiled y tu mewn. Dylai pob man byw gwrdd â chanllawiau gofod llawr y Cyngor (ceir cyfarwyddyd ynghylch hyn yn y Cyfarwyddyd Cynllunio Ategol), a dylai fod â mynedfa fewnol ei hun i bob ystafell, gyda mynedfa ar wahân neu a rennir ar gyfer dod i mewn o'r tu allan.

Mae defnydd o eiddo fel unedau cwbl hunangynhwysol yn hytrach nag fel ty i un teulu yn debygol o fod yn ddefnydd dwys a all beri mwy o weithgarwch, sŵn a niwsans. Bydd y Cyngor felly yn ceisio gwarchod cymeriad a dymunoldeb yr amgylchfyd.

Mae'r Polisi hwn hefyd yn ceisio annog defnydd llawn o loriau uchaf eiddo masnachol oddi mewn i brif ganolfannau a chanolfannau siopa lleol sy'n cael eu tanddefnyddio fel rheol ac mewn rhai achosion, yn wag. Mewn sawl achos, gellid trawsnewid y lloriau uchaf hyn yn foddhaol at ddefnydd preswyl a thrwy hynny wneud cyfraniad defnyddiol at y stoc dai gyffredinol. Nid yw mannau byw uwch ben eiddo masnachol yn debygol o fod yn addas ar gyfer teuluoedd mawr, yn arbennig os oes ganddynt blant bach. Fodd bynnag, gallai llety o'r fath fod yn addas ar gyfer niferoedd llai o bobl, er enghraifft, pobl sengl neu gyplau sy'n dymuno byw yng nghanol tref neu ddosbarth am bris rhesymol.

Gallai'r cynnydd yn nifer y bobl sy'n byw mewn canolfannau anheddol arwain at gynnydd yn ffyniant canolfannau o'r fath, yn arbennig gyda'r nos, a gall fod o gymorth i atal troseddau a fandaliaeth. Gallai defnydd preswyl o loriau uchaf eiddo masnachol gyfrannu hefyd at gynnal a chadw a gwella adeiladau, a gallai adeiladau hanesyddol elwa yn arbennig.

Mae'r prif rwystrau sy'n gysylltiedig â byw uwch ben eiddo masnachol yn ymwneud ag anawsterau i ddarparu mynedfa ar wahân, dihangfeydd tân, mesurau iechyd a diogelwch eraill a maes parcio. Dim ond os yw'r manylion o'r fath yn addas y rhoddir ystyriaeth i ddyfarnu caniatâd cynllunio.

Yn wahanol i ddefnyddiau eraill uwch ben eiddo masnachol (e.e. mae swyddfeydd yn creu galw sylweddol am barcio yn ystod y dydd ac mae hynny'n cael effaith niweidiol ar yr ardal yn gyffredinol) gall y galw am fannau parcio o du preswylwyr fod yn llawer llai a beth bynnag, mae'n tueddu i ddigwydd ar gyda'r nosau pan nad oes angen mannau parcio ar gyfer unedau adwerthol. Mae natur gyflenwol gofynion parcio preswyl a masnachol yn awgrymu ei bod yn ddymunol lleihau yn sylweddol y gofynion parcio ar gyfer llety preswyl uwch ben eiddo masnachol. Dim ond pan fo modd rhoi lle yn rhwydd i ddarpariaeth barcio gwbl hunangynhwysol ar y safle y dylid dweud bod hyn yn ofynnol.

Gellir cael cyfarwyddyd pellach yng nghyfres y Cyngor o Gyfarwyddiadau Cynllunio Ategol.

Polisi HSG 14 - Is-Rannu yn Fflatiau Heb Fod yn Hunangynhwysol

Mae TAB (Tai Aml-Breswylwyr) yn cyfeirio at eiddo a rennir yn unedau ar wahân o lety preswyl gyda nifer o bobl nad ydynt yn perthyn i'w gilydd nac yn byw gyda'i gilydd fel un teulu yn preswylio ynddynt. Gelwir y mathau hyn o lety yn 'fflatiau un ystafell' neu'n 'fflatiau bach' a all gynnwys lojin a 'gwely a brecwast' nad ydynt at ddibenion gwyliau yn bennaf. Gall nifer fawr o breswylwyr mewn un ty, dan rai amgylchiadau, gael effaith annerbyniol ar eiddo cyfagos. Fodd bynnag, mae'r Cyngor yn cydnabod y gall hyn fodloni galw dilys am y math yma o lety y gellir ei fforddio mewn achosion cyfyngedig. Mae'r meini prawf a nodir uchod yn nodi'r amgylchiadau ar gyfer caniatáu y math yma o lety er mwyn sicrhau ei fod yn darparu ffurf foddhaol o lety ac nad yw'n cael effaith annerbyniol ar ddymunoldeb neu oblygiadau eraill i'r ardal.

Polisi HSG 15 - Trawsnewidiadau Preswyl yn Nwyrain a Gorllewin y Rhyl

Mae'r polisi hwn yn cydnabod bod ardaloedd yn Nwyrain a Gorllewin y Rhyl lle ceir dwyseddau uchel o TAB a phroblemau difrifol o safbwynt amddifadedd cymdeithasol, economaidd ac amgylcheddol. Oddi mewn i'r ardaloedd hyn ni chaniateir trawsnewid at ddefnydd heb fod yn hunangynhwysol. Fodd bynnag, penderfynir yn gyffredinol o blaid bwriadau ar gyfer trawsnewid yn fflatiau hunangynhwysol. Ar yr 20fed o Hydref 1998 y penderfynodd y Cyngor fabwysiadu’r dull o weithredu a nodir ym maen prawf i.

Polisi HSG 16 - Estyniadau i Erddi Domestig

Mae'n rhesymol i berchnogion tai fod eisiau rhoi estyniad i'w gerddi er mwyn hyrwyddo eu mwynhad o'u cartref. Oddi mewn i'r ardaloedd datblygedig, nid yw hyn yn creu unrhyw broblemau fel rheol. Fodd bynnag, mae ehangu gerddi domestig ar gyrion aneddiadau yn arwain yn aml at batrwm anheddol digyswllt a darniog ac at dresmasu ymhellach yn y cefn gwlad agored. At ddibenion y polisi hwn, nid yw "cyfyngedig" yn fwy na maint yr ardd bresennol. Os bydd estyniad i ardd yn dilyn nodweddion naturiol (gwrychoedd, grwpiau o goed, dyfrffyrdd) neu nodweddion o wneuthuriad dyn (waliau, ffensys a ffosydd) byddai hyn yn dderbyniol ar yr amod bod nodweddion ffin o’r fath yn cael eu cadw, a lle bo modd, eu hyrwyddo, Fodd bynnag, os yw estyniad yn fwy agored neu sensitif o ran cymeriad, ond serch hynny yn dderbyniol, efallai y bydd yr hawliau datblygu caniataol (dc) yn cael eu dileu i atal datblygiad all gael effaith niweidiol ar gymeriad ac ymddangosiad yr ardal..

Polisi HSG 17 - Safleoedd Sipsiwn

Dywed y cyfarwyddyd cynllunio cenedlaethol ei bod yn ofynnol i awdurdodau cynllunio lleol wneud darpariaeth ddigonol mewn cynlluniau datblygu ar gyfer sipsiwn.

Mae ‘cyfrif sipsiwn’ bob dwy flynedd Llywodraeth y Cynulliad Cymreig wedi dynodi mai ychydig o sipsiwn sydd wedi bod yn y Sir yn ystod y blynyddoedd diwethaf. Cred y Cyngor nad oes digon o alw

am neilltuo safleoedd penodol yn y Sir. Felly, fe asesir cynigion ar gyfer safleoedd sipsiwn yn unol â'r polisi uchod.

Dywed y cyfarwyddyd cynllunio cenedlaethol y dylid penderfynu ynghylch safleoedd Sipsiwn mewn perthynas â ffactorau defnydd tir a dylent fod yn gyson â nodau amaethyddol, archeolegol, amgylcheddol a gwledig. Ystyrir felly bod safleoedd Sipsiwn yn amhriodol yn yr AHNE a'r AHE

Polisi MDA 1 - Ardal Datblygiad Cymysg Pwysig: Tir yn Ne Ddwyrain y Rhyl

Wedi asesiad o gymeriad yr anheddiad ac wedi dadansoddiad manwl, credir mai De Ddwyrain Y Rhyl yw’r ardal fwyaf ymarferol ac addas ar gyfer y rhan fwyaf o dwf a datblygiad Y Rhyl.

Yn seiliedig ar (i) ffigwr galw am dai y Sir (ii) stoc anheddau bresennol Y Rhyl (iii) cyflenwad YRhyl o dir ar gyfer tai, yn cynnwys cyfraniadau yn y dyfodol gan safleoedd bychain a thrawsnewidiadau (iv) asesiad o’r cyflenwad o dai / cynhwysedd yn y dyfodol yn De Ddwyrain Y Rhyl a chan roi ystyriaeth i’r canlynol:

i) safon y tir amaethyddol / tirlun;

ii) cynhwysedd y briffordd;

iii) graddfa’r datblygiadau, yn arbennig pa mor ymarferol yw darparu ffordd ddosbarthu cyn datblygu’r tai;

iv) presenoldeb rhywogaethau a warchodir ledled Ewrop.

mae angen 200 o dai ychwanegol, ysgol gynradd, canolfan gymunedol / leol, gofod agored, tirlunio strwythurol a mesurau cadwraeth natur yn De Ddwyrain Y Rhyl. Dylid cwblhau’r datblygiad ar ffurf camau dros gyfnod y Cynllun yn fras a dylai gynnwys cytundeb s106 neu gytundeb arall i warchod elfennau allweddol y datblygiad.

Dylai datblygiad y safle gyd-fynd fel rheol ag amcanion a chanllawiau’r Briff Cynllunio Safle adolygedig

Polisi MDA 2 - Ardal Datblygiad Cymysg Pwysig: Tir yng Nglasdir, Rhuthun

Tref farchnad wledig fechan yw Rhuthun gyda phoblogaeth o ryw 5000, craidd adeiledig hanesyddol ac amgylchfyd gwledig atyniadol. Fel llawer tref o'i bath, mae wedi dioddef yn economaidd, gan golli gweithgareddau gweinyddol, adwerthol a masnachol.

Mae'r problemau a wynebir gan Rhuthun ar hyn o bryd fel a ganlyn, yn gryno:

• sylfaen ddiwydiannol wan;

• pwysau am ddatblygu tai sydd heb eu cyfateb gan gyfleoedd cyflogaeth;

Mae'r canlynol wedi cael eu harenwi fel gofynion datblygu Rhuthun yn y dyfodol, dros gyfnod y Cynllun:-

• Tir ac eiddo cyflogaeth ychwanegol.

• Rhyddhau tir cyhoeddus a phreifat ychwanegol ar gyfer tai, fesul cam drwy gydol cyfnod y Cynllun.

• Cyfleusterau adwerthol a masnachol ychwanegol, oddi mewn i ganol trefi ond hefyd defnyddiau arbennig, na ellir disgwyl eu lleoli oddi mewn i ganol y dref.

• Ffordd gyswllt ogleddol a gorllewinol gyfunol i leddfu'r tagfeydd traffig, gan hefyd agor tir datblygu posibl a gwella hygyrchedd i'r tir diwydiannol a masnachol presennol.

• Safle ar gyfer ysgol gynradd newydd arfaethedig.

• Dymunoldeb a gofod agored ychwanegol er lles budd cymunedol.

Y defnyddiau busnes B1 neilltuedig ar hyd yr A525 yw polisi cytunedig y Cyngor. Dim ond os yw defnyddiau o’r fath yn profi’n anymarferol y rhoddir ystyriaeth i ddefnyddiau adwerthol A1 sy’n cynnwys defnyddiau arbennig / trwm ddim yn ymwneud â bwyd / ddim yng nghanol y dref, yn cynnwys y rhai yn ymwneud â cherbydau / cludiant na ellir neu na ddylid eu lleoli oddi mewn i/ar gyrion canol tref.

Yn dilyn ymchwiliad, yn cynnwys dadansoddiad rhidyll o'r cyfleoedd a'r rhwystrau sy'n gweithredu oddi mewn i ac ar gyrion tref Rhuthun, mae'r safle heb ei ddatblygu yn bennaf yng Nglasdir wedi cael ei arenwi fel ardal addas a all roi sylw ymarferol i anghenion a phroblemau cydnabyddedig Rhuthun, fel a arenwyd uchod, drwy gydol cyfnod y cynllun.

Mae'r Strategaeth Ddatblygu Gyffredinol hefyd yn dynodi y dylid sicrhau nifer bychan o safleoedd datblygu pwysig/ strategol er mwyn diwallu anghenion datblygu cydnabyddedig y Sir a hefyd er mwyn darparu budd cymunedol cydnabyddedig ar ffurf isadeiledd a chyfleusterau cyhoeddus.

Yn unol â hynny, mae'r tir yng Nglasdir, Rhuthun wedi cael ei arenwi fel safle datblygu strategol pwysig. Bwriad MDA 2 yw arenwi a chyfarwyddo unrhyw ddatblygiadau arfaethedig ar y safle hwnnw. Bydd datblygiad Glasdir yn y byrdymor, y tymor canolig a’r hirdymor yn cydymffurfio'n fras â briff cymeradwy’r safle cynllunio a baratowyd fel Cyfarwyddyd Cynllunio Ategol. Efallai y gwrthodir datblygiad tameidiog a all wneud drwg i'r datblygiad cyffredinol arfaethedig.

Dylid nodi bod cyfanswm ardal y safle y cyfeiriwyd ato yn y polisi yn cynnwys y tir diwydiannol a chwaraeon presennol a'r farchnad dda byw.

Polisi MDA 3 - Ardal Datblygiad Cymysg Pwysig: Traeth y Tŵr, Prestatyn.

Caeodd Gwersyll Gwyliau Traeth y Tŵr yn 1982 ac mae wedi bod yn wag ers hynny. Credir bod gorddarpariaeth o'r math yma o lety caban gwyliau ac nid yw'n debygol iawn y bydd yn cael ei ailagor gan gadw'r 3,000 o wlâu. Mae'r safle 16.8 hectar yn safle brown lled-adfeiliedig oddi mewn i ffiniau datblygu Prestatyn ac ar yr arfordir rhwng Gerddi Gŵyl Traeth Ffrith a Pharc Carafanau Traeth Lido. Mae’r polisi hwn yn mabwysiadu agwedd fwy hyblyg at ddefnydd tir a’r patrwm datblygu yn ddarostyngedig i warchod rhag llifogydd, gofod agored / hamdden, cylchfa ragod y twyni ac ystyriaethau a gofynion priffyrdd.

Mae gan y safle arwyddocaol hwn botensial i wneud cyfraniad hanfodol i anghenion datblygu Prestatyn yn y dyfodol. Felly, mae'r safle wedi cael ei arenwi fel ardal datblygiad cymysg yn cynnwys datblygiad preswyl, defnyddiau twristiaeth/hamdden a gofod agored. Mae oddeutu 3.8 hectar o dir i'r gogledd o'r safle, sy'n cynnwys twyni tywod, i gael ei gadw a'i reoli fel amddiffynfa fôr ac er mwyn gwarchod buddiannau'r tirlun arfordirol a chadwraeth natur. Dylai'r gwaith o ddatblygu'r safle gyd-fynd yn gyffredinol ag amcanion a chanllawiau Briff Cynllunio Safle 'Traeth y Tŵr, Prestatyn' sy'n rhan o gyfres o Nodiadau Cyfarwyddyd Cynllunio Ategol